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自家物业出售还是待升值

2007年10月30日 15:07 来源: 上海金融报 【字体:


   家庭现状

  颖先生是一个刚毕业的大学生,今年24岁。全家共4个人,父亲52岁,母亲49岁患有慢性病,还有一个17岁的弟弟正在读高二,并准备报考重点高校。母亲没有工作,父亲月收入在2500元左右,但这工作不稳定,估计只能维持3-4年,预计退休后月收入有1500元左右。颖先生正准备就业,预计月薪也就1200元左右。

  目前全家里有4处物业。物业明细如下

  1、1栋为城镇临街自建楼房,共3层,现市值120万元左右。首层为商铺,月租金3500元,2、3层用以出租,月租金共1500元。

  2、1间市场商铺,面积70平方米,市价大约17万元左右,目前月租金750元。

  3、1间在城中心的商品房,建筑面积107平方米,另带杂物房,房龄8年,现市价28万元左右。因位于中心区,周围环境利好不断,估计3-5年地铁通车后,市价将达36万元以上,升值前景良好。

  4、1间农村宅基地自建房,因附近的交通规划好,已经有变成工业区的趋势,估计3-5年后可以用于出租,租金估计1500元左右。

  理财目标1、是否可以利用城镇自建房抵押贷款来取得资金投资,该如何操作?2、希望购置一辆私家车,是否有必要出售某一物业以获得资金融资?3、结合家庭情况及将来物业税的实施,最适合颖先生一家的投资组合是什么呢?

  理财建议

  1、颖先生母亲的医药费基金和弟弟的大学教育基金需要有保障,而且现在或者短期内就要使用。建议可以将每年的现金盈余部分50%,用来投资一些风险较低理财产品,如新股认购的理财计划、保本型的投资连接、信托理财计划等。目前该类产品的收益率约为3%-12%。

  2、由于家庭意外和重大疾病医疗保障不足,建议将10%的现金盈余购买一些有关意外和重大疾病的保险,提高家庭的意外保障能力。

  3、另外,将20%的现金盈余,用来投资股票型或者混合型的基金,作为自己成家立业的基金。以备以后的大额支出。

  4、另外20%的资金盈余,可以用来作为日常的紧急备用金。

  5、由于颖先生目前需要获得一定的资金融通,他自己的计划是将自建房抵押获得融资。但在实际操作中,自建房抵押的情况比较少。银行对自建房有很多要求,如须全额支付土地出让金、有发票、报建文件齐全、办妥房产证等,而且成数较低。建议如果颖先生所需资金不多,可以考虑将商铺抵押贷款和将商品房做加按贷款,具体办理流程可以到相关银行咨询。

  6、客户需要买车以供平常使用,客户可以有以下选择:第一,贷款买车,这样年利率约为6.48%,可以不需要出售房产,但是会增加日常的支出。第二,可以出售一套房产来用以买车。从颖先生的基本情况来看,他如果要出售房产,可以将市场中的商铺出售。假设在5年内该商铺不升值,其投资收益率约为5.29%,低于同期的贷款利率。

  但是,假设5年内该商铺能够升值到18.15万元之上,则商铺的投资收益率将会超过6.48%。也就是说,如果预期商铺在5年内能够升值到18.15万元之上,可以考虑贷款购车;如果不能,则可以将该商铺出售以获得资金用于购车。

  
  

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