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三招应对第二套房贷款新规

2007年10月24日 18:19 来源: 青岛早报 【字体:


  自己住的房子贷款尚未还清,但有了改善计划的市民无疑会受到房贷新规的影响。先卖掉房子还清贷款吧,要租房子过渡,面临短期内两次搬家的麻烦;筹钱还清贷款吧,买第二套房的首付资金就成了大问题。记者请教了有关理财专家,让他们帮大家出出主意。

  提前还款先还公积金

  公积金贷款的利率低,商业性贷款的利率高,如果有资金提前还款,应该先还商业性贷款,这是大多数借款人的想法。在以前是对的,但在公积金贷款额度不断提升和房贷新规实行的背景下,正确的做法应该是相反的。

  银行专家介绍,不少前几年买房的市民,其目前剩余的贷款基本是几万元的公积金贷款,加上数倍的商业性贷款。因此,市民有资金提前还贷更容易尽早结清公积金贷款。按照目前的规定,市民只要结清公积金贷款,就能获得再次办理公积金贷款的权利,不受房贷新规的影响。而市民第二次申请公积金贷款目前最高可以申请到30万元的额度,如此,可以大大减少商业性贷款的额度。

  比如,一位市民第一套房有5万元公积金贷款,15万元的商业性贷款未还清,准备购买第二套房需要贷款50万元。他如果要结清所有的商业性贷款必须一次性筹措15万元的资金,这肯定会造成其购买第二套房资金紧张,而如果选择结清公积金贷款,只要5万元就足够了。这样,他办理第二套房贷款时就可以享受30万元的公积金贷款,即便剩余的20万元商业性贷款必须承受1.1倍基准利率的高利率,但实际上他搬入新房后,就可以卖掉老房还清这20万元的商业性贷款,短时间承受高利率付出的成本并不高,按一年计算,多出的成本大约为4000元左右。如果这位市民没有结清公积金贷款,而去结清商业性贷款,虽然他第二套房贷款可以享受优惠利率,但所有的50万元贷款都必须是商业性贷款。即便以后也部分提前还款,将贷款额度降至30万元,按20年还清计算,比公积金贷款要多支付约6万元的利息。

  银行专家提醒市民,由于公积金贷款额度计算按照公积金账户中的储存余额计算,所以并不是在结清贷款后就能获得足额的额度,市民如果有再贷款的计划,最好提前终止公积金还贷,以便使自己的账户中积累有足够的资金。

  质押贷款可用来应急

  如果不先卖掉老房,却想结清贷款,很多改善型购房者会面临较大的资金缺口,银行理财专家建议,由于这样的资金缺口往往是短期的,购房者不妨向亲友借贷,可行的办法是借用亲友的金融凭证到银行申请个人质押贷款,如此,自己可以解决融资难题,亲友也基本没有任何损失。

  个人质押贷款是借款人以合法有效、符合银行规定条件的质物出质,向银行申请取得的贷款。质物可以是本人或他人的银行存单、国债、保险单、银行理财产品等,贷款期限一般为1年,贷款利率执行中国人民银行同期同档次期限利率。

  理财专家介绍,很多购买期房的购房者要等待一年左右的时间才能搬入新房,用质押贷款就非常适合。目前,几乎大多数家庭都会有一些长期的金融投资产品,这些产品提前兑现会遭受较大的损失,而用来质押其收益不会有任何降低,购房者用亲友的金融产品融资,比直接向亲友借现金应急更容易被对方接受,可避免现金借贷利率商定就高就低都尴尬的难题。

  卖掉房子可以再租回

  先买新房,搬入新房后卖掉老房,这是很多改善型购房者的买房策略,但按照目前的房贷新规,要获取第二套房贷的优惠,必须结清第一套房的贷款,对没有多余资金的购房者来说,就必须先卖掉老房再买新房,理财专家建议可以用卖掉房子再租回的办法过渡。

  这样做的好处是既解决了购房资金周转问题,又不用两次搬家,还可能减少第二套房的贷款总额。比如,一位市民的老房可卖50万元,目前尚有20万元的贷款未还清,其住房的市场月租金约2000元左右,预计购入新房后需在旧房居住一年,他如果选择上述方法,那么,他付出一年的租金是24000元,而由于提前收回了30万元的资金,他购买第二套房时可以少贷30万元,按目前的利率计算,一年少支付的利息为2万元左右,两者相抵,实际的操作成本仅为4000元。

  要找到买了房又愿意出租的客户存在一定的难度,不过,在房价上涨周期中,有些购房者出于买房越早越合算的考虑,往往愿意提前购房,他们买入房产到实际使用本来就存在时间差,所以卖掉房子再租回也存在较大的操作可能。

  
  

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