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北京房价加速上涨 成交萎缩

2007年10月13日 13:02 来源: 中国证券报 【字体:


  本报记者 林喆

  9月以来,北京房价加速上涨,不断创出历史新高;与此同时,国家宏观调控政策也频频“亮剑”房产信贷领域。业内专家指出,房价高企和信贷收紧,正在从首付和按揭两方面削弱人们的住房购买力;事实证明,北京传统的销售旺季“金九银十”已经失去往年的亮色,“成交萎缩”已经和“房价暴涨”一起成为北京楼市的主题词。

  房贷新政遏制新房需求

  “十一”黄金周是北京楼市传统销售旺季的高峰,这期间开发商集中推盘和购房人的密集选房构成“金九银十”最为亮丽的风景线。但今年,记者在长假期间走访的北京几处新盘项目,却大都是“参观意愿浓、实际成交淡”。

  北京亚奥板块某中高档楼盘的销售经理告诉记者,他们的项目,已有订房人陆续开始退房,而退房的理由几乎都与房贷新政有关。据他介绍,目前该楼盘已经接到了11户退房申请,其中9户的理由都因为是第二套房,房贷政策变化带来的资金压力太大。

  “十一”前,央行、银监会紧急出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求第二套住房的首付比例提高至40%以上,同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍,也就是说,第二套房贷利率将增10%。

  21世纪不动产分析师孟奇认为,第二套房的购买者主要是中高收入群体,首付比例和利率的提高,会减少这部分目标客户群,改变他们的购房计划,从而遏制一手房的需求。毕竟目前房价已经很高,而且央行又在不断加息,利息负担持续加重已经成为他们首要关心的问题。

  我爱我家副总经理胡景晖也认为,新盘开盘的价格增长幅度来看,购房需求也因房价过高而受到抑制,大多数购房人的购买力已不足以支撑目前的高房价,被迫步入观望。

  据中大恒基不动产营销市场研究中心的最新统计,9月份,北京新盘项目开盘整体均价已经高达14559元/平米;这意味着,买一套两居室住房起码得一百多万,首付款和今后的利息支出,都将是一笔不小的开支。

  在东北四环外一新盘的售楼处,看房的李先生告诉记者:“去年看房的时候,觉得7000多元的价格已经很高,但现在房价几乎涨了一倍,100平方米的房子,比去年要多掏六七十万,远远超过我一年的收入,实在是太离谱了!”

  和李先生一样,目前北京多数购房人观望情绪浓厚。尤其在城四区内,“有价无市”现象更为明显。以崇文门附近的国瑞城为例,每平方米近3万元的销售均价确实吓退了绝大多数购房人,记者从北京房地产交易管理网获悉,国瑞城三栋楼自7月初开盘以来,尚未有一套签约。

  北京市房地产交易管理网统计数据显示,9月份,北京市期房网上签约日均517套,同比减少72套;日均签约面积62210平米,同比减少9750平米;其中,住宅日均签约391套,同比减少104套,日均签约面积49669平米,同比减少8668平米。而“十一”黄金周,北京住宅新盘销售环比更是大幅下降,商品住宅(期、现房)日均销售仅273套,环比9月末的一周,降幅达56%。

  二手房“板块轮涨”

  “现在的新房房价太贵了,我看中的项目要么单价太高,要么地理位置太远,周边没有什么配套设施;所以还是选一套价格和位置相对合适的二手房比较划算。”在一家中介门店看房的施先生表示。

  现在,像施先生一样的人在北京越来越多,由此不断推高二手房房价。根据21世纪不动产监测数据显示,9月份,北京二手商品住房买卖挂牌价格持续上涨,均价已达11020元/平米,环比上涨8.5%。

  21世纪不动产的孟奇指出,近两个月来,北京二手房市场出现了类似于股市的“板块轮涨”现象。以CBD地区为例,在以富力城、乐成国际等项目为代表CBD南部区域,8月的区域均价环比7月,上涨超过12%,9月环比8月,区域均价增幅为9%左右。与此同时,在以棕榈泉、观湖国际等项目为代表的CBD北部区域,6月至7月区域均价增幅仅为1.5%,而8月至9月该区域均价增幅高达11.9%。业主通过对不同板块价格增幅的比较,不断挖掘所谓的“价值低估”项目。

  事实上,北京二手房目前也和一手房一样,也出现成交量萎缩的现象。21世纪不动产数据显示,北京9月二手商品住房买卖挂牌量较8月份环比上涨17.9%;但成交量却下降了6.5%;今年的“十一”黄金周期间,日均成交量和咨询量均出现一定程度的下降,日均咨询量同比下滑了20.3%。

  孟奇认为,北京二手房交易持续火热导致价格的大幅攀升,但价格确实也上涨到了一定的高位,尤其是近几个月价格上涨势头较猛,客户需要对价格上涨的幅度进行一定时间的消化,因此交易出现回落。

  而“链家地产”市场研发中心认为,这主要是由于“十一”前有多项与楼市密切相关的政策实施,使得市场出现了一定的观望,从而影响了二手房的交易。据“链家地产”统计资料分析,目前二手房市场中,二次(含)以上置业的消费者约占到四成左右,在这部分消费者中,既有投资者,也有为改善居住环境、为父母及子女购房的自住需求。因此,房贷新政除了挤出房产市场的投资者和投机者,而且也影响到了部分贷款购买第二套房的升级置业者,从而减少了黄金周的购房人群。

  10月份土地供应放量

  北京市土地整理储备中心的数据显示,10月份,共有10宗地块进入市场公开交易,目前已经开始陆续招标或挂牌。土地总面积达到了102万平方米,规划建筑总面积高达177万平方米,成为今年下半年以来单月放量之最。

  不过从宗地位置来看,大部分地块位于通州、顺义、密云和亦庄,城八区内的地块只有4宗,其中丰台成寿寺和岳各庄各一宗,海淀科学院南路一宗,朝阳西大望路一宗。这4宗城内地块中,除西大望路地块规划建筑面积为14.9万平方米外,其余3宗地块建筑体量均低于10万平方米,并且规划用途以办公和商业为主。

  而9月份,北京共计成交两宗地块,面积39.56万平米,规划建筑面积44.32万平米,两块宗地分别位于大兴区和怀柔区。

  与土地供应郊区化相呼应,今年9月,分布在四环以外新盘比例达84%其中五环以外占据五成以上,远郊地区成为供应的主力军。中大恒基的数据显示,9月,五环外成为供应最大的区域,达到89.71万平米,开盘数量达41个,占整体开盘数量一半以上;四至五环的供应量环比增长率为31.5%,供应面积为60.5万平米;而三至四环、二至三环、二环以内的供应量依次递减,分别为16.37万平米、6.96万平米、3.47万平米。

  
  

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