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异地置业并非一本万利

2007年10月11日 19:54 来源: 晶报 【字体:


  各种税费及后期养护费用不菲,不可简单比拼房价

  当很多市民将置业目标锁定在外地城市时,却忽视了异地置业中潜藏的风险。业内人士表示,异地置业需关注当地房产的升值空间和投资成本,不可照搬本地置业的经验。另有专家提醒投资者,异地置业并非比拼价格那么简单,不仅要核算显性交易成本,更不能忽视置业后存在的各种“隐性成本”。

  异地置业或有利可图

  从去年起就开始在东莞、中山等地置业的王女士告诉记者,她去年在中山首付68万元购买了一套400多平方米的豪宅,这一豪宅在当地有楼王之称。“去年2期推出我买的时候5000元/平方米,但现在3期开盘已卖到6800元/平方米。”她粗略算了一下,仅这一栋房子,不到一年时间就涨了70多万元,扣除一切交易费用,不到一年时间就赚了近20万元。

  深圳综合开发研究院市场研究中心主任刘鲁鱼表示,深圳房价过高和周边地区及二线城市形成较大落差,是造成深圳人开始选择异地置业主要原因。这是伴随资产价格膨胀过程中的一个正常现象。“以离深圳最近的惠州为例,由于很多深圳的投资者纷纷赴惠州买房,目前房产尤其是商铺的价格近两年出现暴涨。”

  信息不对称带来风险

  刘鲁鱼同时表示,资产价格膨胀过度就会破灭,异地置业存在信息不对称的劣势,对当地房价和市场的不熟悉,显然成为深圳人“异地置业”面临的第一道风险,什么时候买也变得较为困难。在宝安区一公司任主管的郑先生是湖北宜昌人,因无法承受深圳不断上涨的房价,想在武汉城区买一套4000元-5000元/平方米的房子。“都说武汉房价每平方米4000多元,但现在一看,这样的房子都在郊区。”据他介绍,他此次“十一”长假看的9个楼盘中,城区的楼盘都在6000元/平方米以上,而去年底他出差武汉时,城区楼盘多是4000-5000元/平方米。

  王女士表示,房地产“新政”推出后,由于购置第二套房产所需支付的首期款大幅提高,加上每月还需支付1.1倍的贷款利息,让她打消了继续投资的念头。“目前如果有合适的价格,我会考虑将手中部分房产出手兑现。”

  明账暗账需精打细算

  王先生去年7月在北京通州买了一套130平方米的房子,那时才5000元/平方米,目前该项目均价已涨到6500元/平方米,而租金则仅为1500元/月。是租还是卖呢?他给记者算了一笔账。“如果出租的话,回报率太低,而且是贷款买房,实在吃不消银行隔三岔五的加息;若出售,算上房屋需要交纳的营业税、印花税、个税、土地增值税,以及当初买入时的契税和维修金等,净收益才9万元左右,根本不能和投资股市的收益相比。”

  深圳龙城房地产经纪公司经理喻晓东也向记者举例说,以龙岗一套70平方米左右的房子为例,目前开盘价在1万元左右,营业税、教育附加费和城建费等大概占房价的5%,契税和维修基金约是房价的5%,如果是二手房,中介还要提取3%左右的佣金。“在一次性付款的前提下,目前购买一套普通住宅进行投资的最低交易成本大概是10%,也就是说在转让前必须升值超过10%才有利可图。如果今后盈利部分再缴纳20%的个税,投资的成本和风险就将更大。”

  刘鲁鱼则表示,异地置业并非简单比拼房价那么简单,投资者除了关注价差和认真核算各种交易成本,更不可忽视的是一些“隐性成本”。“如异地置业过程中增加的额外费用,置业后出租、定期维护等异地管理成本的增加,有时还要在两个城市间飞来飞去。但目前很多投资者都是按照本地置业的习惯,忽视了这些‘隐性成本’终究要表面化的风险。”刘鲁鱼说。  (易少龄、章正义)

  
  

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