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倒按揭规划你的以房养老

2007年09月30日 19:30 来源: 理财周报 【字体:


  理财周报记者 姜欣蔚/文

  赵先生和孙女士这对中产夫妇一直在买房问题上争论不休。出生在河北农村的赵先生相对保守,认为房子最主要的功能是居住,既不能解决吃喝,也不能为外出旅行埋单。因此,不赞成把家庭收入的大部分都用在购置房产上,而是应该未雨绸缪,为年老做准备,以免老了落个守着空房挨饿的结果。

  孙女士则自幼在北京长大,接受新鲜事物比较快。认为生活要追求品质,因此对房子面积、户型、位置要求都比较高,但符合她标准的房价一般都较高,而且赵先生的存钱养老论也让她无法反驳。由于谁也无法说服对方,买房问题被一拖再拖。

  可是近一段时间,孙女士在争执中逐渐占据了上风。让她扭转被动局面的,是一则以房养老模式即将进入中国的消息。近日,即将开业的幸福人寿保险公司董事长孟晓苏对媒体表示,幸福人寿将率先在国内试水倒按揭的以房养老模式。

  “以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构,按月从该机构领取现金养老。老人身故后,由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式,收买投保人的房屋产权,类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”,只是介入者不是银行而是保险公司而已。投保人既能住在自己的房子里,又能将房产提前变现用于养老。这一险种的推出,显然能够真正实现以房养老。

  上个世纪,不少单位把公房以较低价格出售给个人。但这些目前已经临近退休年龄的人们每月实际收入并不高。而通过“反向抵押贷款”,可以使老年人的自住房产在其有生之年逐渐变现用于养老,同时又能继续使用房屋。

  仍然颇受争论的以房养老

  以房养老的“住房反向抵押贷款”,在欧美运作多年且相当成熟,但是在中国还是新生事物。无论在观念上,还是操作形式上,还有颇多争论。

  去年,中国农业银行与浙江在线网站曾联合进行了一场关于倒按揭问卷调查。结果显示,有60%受访者表示愿意尝试以房养老;在靠谁养老问题上,46%的人选择除子女和老伴外的其他;是否把房子留给子女项上,56%的人选择“否”或者“说不清”;全部储蓄中多少用于养老项中,53%的人选择10到30万。这项调查尽管范围并不广,但是也从一定程度上显示出国人在养老问题上的态度正在发生变化,虽然有争议,但还是有很多人愿意尝试这种新的养老方式。

  北京链家地产市场研究中心主任王志伟则认为,作为一种舶来品,以房养老市场前景广阔,但短时间内流行起来的可能性不大。从消费者的角度考虑,中国人历来讲究买房置地传后人。在生前把房子消费掉,不仅本人难以接受,子女这一关也不好过。银行或保险公司方面,相关配套制度尚不完善,也没有成熟的经验可供借鉴。特别是在预期寿命、房价评估方面尚处于摸索阶段。

  “以房养老前期可能更适合于无子女的丁克家庭,以及确实比较注重晚年生活品质的家庭吧。”王志伟猜测。

  拭目以待的以房养老

  除了观念问题外,实际操作的技术问题也是关注焦点。保险机构担心房价下跌,银行机构则担心评估和经营层面的难度较高。中央财经大学保险学院执行院长郝演苏认为,幸福人寿开业后可能不会立即推出这项业务。因为根据倒按揭的特点,保险公司需要定期向客户支付长达几十年的养老金。而在这期间,客户只需把房产抵押给保险公司,无需缴纳保费。对于一家新开业的保险公司来说,“只出不进”无疑将会面临巨大的资金压力。

  另一方面,以房养老在制度、技术等层面上还有很多地方不明确。比如,土地使用权为70年,倒按揭过程中使用权到期如何处理;保险或银行通过倒按揭取得房屋产权后,在现有政策允许的经营范围内如何处置;客户预期寿命如何确定,房屋价值如何评估等还都没有成熟的办法等。

  尚未真正面世的以房养老,还遇到一种反对声音,认为其有抬高房价之嫌。他们认为,倒按揭推开后,有些人出于老年生活品质的考虑,可能会调高自己买房的心理价位,助长开发商漫天要价的气焰。比如,被妻子说得有些动心的赵先生,就悄悄把可接受的房价上限提高了500块钱。

  王志伟在接受理财周报记者采访时表示,由于倒按揭业务尚未真正开展,能否对房价产生影响尚不好判断。但是,多数人买房还是要考虑自己当前的经济承受能力,而不会过多受晚年生活水平的影响。

  以房养老何时推出?对客户有何要求?手续如何办理?客户寿命长于或者短于预期寿命如何处理?理财周报记者带着种种疑问,多方联系到正在紧张筹备中的幸福人寿。令人遗憾的是,对方没有回答记者的这些疑问。或许,随着幸福人寿开业,这些问题很快就有答案了。

  虽然这个西方中产家庭的“宠儿”,还未在中国呱呱坠地就引来各种声音,但是多样化的尝试对转型中国的中产们来说无疑又多了一种丰富生活的元素。“无论如何,这对于消费者来说是一件好事。毕竟我们增加了一种可供选择的养老方式嘛!”处于观望中的一位房产市场研究人员说。
  

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