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不同群体抵御升息有绝招

2007年09月08日 05:27 来源: 中国证券报 【字体:


  在升息周期中,不同收入阶层的购房人群受到的影响程度各不相同,这里我们根据不同阶层消费者的特征和被影响程度为其提供在加息环境下有针对性的防身之术。

  第一阶层——中低收入群体

  人群定义:买得起房、但收入偏低的人群

  人群特征:收入水平较低;买房所需贷款的数额较大、年限较长;承受风险的能力较弱

  受影响程度:最大

  从年初至今,四次加息商贷基准利率合计上涨了0.72%(优惠利率上涨了0.61%),假设以一套贷款35万元25年的商贷为例,年初时申请贷款的月供为2214.58元,总利息为314374元;如果现在申请则月供为2347.07元,总利息为354119元。两者相比后者月供增加了132.49元,利息增加了39745元。这对此阶层影响较大,因为一般在这样的家庭月供会占到其每月总收入40%-50%左右的比例。

  中原置业建议:

  如果有购房的意愿,且经济上基本满足条件,建议您尽早购置房产。购买2-3年后成熟的潜力地区;选择经济类的小户型;北京市户口的中低收入市民可以选择购买经济适用房和限价房。

  在贷款方式上首选公积金贷款,由于几次加息商贷利率的上涨幅度都要高于公积金的相对水平,因此从降低购房成本的角度看,公积金贷款显然愈来愈有优势。以贷款35万元25年为例。

  利率上调四次后,公积金贷款的月供比商贷少292.84元,显然比年初时251.24元要每月减小成本41.6元。从总利息上比较,公积金比商贷节省的利息(87850元)也比年初时(75374元)多省下了12476元。

  第二阶层:中高收入群体

  人群定义:能够有一定选择性的购房,但选择度有限的人群

  人群特征:收入适中;买房需贷款,但额度不大,贷款期限较短;有一定承受风险的能力

  受影响程度:一般

  由于这部分群体一般可以将月供的比例控制在月收入的30%以内,同时其中的高端人群还可以通过以租养房的方式。

  中原置业建议:

  购买交通便利或未来1年左右即有较大改善的地区。在考虑居住舒适度的前提下,可以购买空间宽敞度高一些的户型如使用面积在90平方米至100平方米之间的两居室或120平方米左右的三居室。我们以单价为10000元/平方米的房子举例,购买一套100平方米两居室的二手房,总价为100万元,假设银行评估价为90万,那么选择40万10年期的贷款,月供为4526.87元。如果还拥有其他房产或者选择暂时租住在租金较为便宜的房子,那么可以考虑以租养房的形式购置房产。

  在贷款方式的选择上,由于贷款金额少,期限短,可以选择采用固定利率的方式来抵御未来加息预期的政策风险,以招商银行现在10年期固定房贷利率为7.02%为例,假设每次的上调幅度与8月21日的相同,那么继续加息4次后,浮动优惠利率将超过现阶段的固定利率。

  第三阶层:高收入群体

  人群定义:有足够的资金进行房产置业,甚至是投资,只是存在选择哪里的房产更能升值,升值更快,同时居住条件更优越的问题。

  人群特征:收入很高;买房可全款支付;承受资金风险的能力极强

  受影响程度:很小

  这一阶层多以高档商品房甚至是别墅作为置业目标,并且在购房方式上常采用全款支付。所以小幅的加息所造成的贷款成本增加对他们来说影响甚微。

  中原置业建议:

  由于房产的价格不是问题,因此购买高档住宅在地段的选择上就显得尤为重要,最关键的要素就是此类房屋与地段要具备独有性和稀缺性。因为这是体现不动产价值的最高境界。考虑到未来北京也将成为世界级富翁瞩目的焦点城市,因此选择一个居住环境优越或商务活动频繁的区域都是不错的选择。

  在户型选择上,可以选择别墅类项目或面积较大的高档住宅,由于去年已叫停别墅类住宅土地的审批,因此别墅类房产的增量已十分有限,尤其是位于依山傍水、不可复制的地理位置上的别墅则更加具有升值潜力和居住价值。

  (中原置业 靳瑞欣)

  ■ 理财支招
  

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