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房产投资并非一本万利

2007年09月30日 12:53 来源: 《资本市场》 【字体:


  文/谢林

  房产会不会跌价?该不该投资房地产?这是许多人关心的问题。事实上,房产和其他资产一样,其价格浮动与其本身价值、经济环境,以及投资者预期都有很大关系。

  关注价值面

  客观来讲,任何资产的价值都与稀缺性相关,越是稀缺的东西其价值就应当越高。因而投资(注意是投资,而非投机)任何资产之前,应当先分析其价值,分析其是否具有真正的稀缺性。股票中的价值投资是投资“tenbagger”,其核心是公司的基本面;而房产投资中的价值投资应看重的是地域和地段,当然房产的品质与配套服务也需要考虑。

  因此,从价值面看,是不是所有的房产都不会跌价?答案显然是NO。好地域、好地段的房产自然可成为带来良好收益的优质资产,但前景不好的房产却有可能成为投资项目中的负债。

  房产投资有周期

  房产作为一种资产,自然也受经济环境的影响。这其中有两大影响因素。

  一是人口结构。买房租房的生力军是青壮年,青壮年多则房产需求大,相应升值空间也大,但如果人口步入富足的老年社会,则纯粹的房产需求会下降,相应的升值空间也会下降。二是人口的收入水平。目前中国和七八十年代的日本有许多相似之处,其中之一即是GDP迅速上升,人均收入也快速上升,这直接导致了短期内购买力的增强,以及物价的上涨,其中房产价格必然也大受影响。

  但当泡沫逐渐吹大,房产价格上涨大大超过人们的购买力时,降价似乎是必然趋势。之所以有那么多人信奉房产稀缺、铁定升值的论断,是因为我国现阶段不仅享受着人口结构的红利,而且正处于产业升级、经济腾飞、国民收入快速上涨的时期。但到2020年,当我国人口结构发生转折性变化,甚至经济上升速度开始放慢之后,情况又将如何呢?永远不要忘记经济发展是有周期的,同理,房产投资也是有周期的。

  调控政策面临选择

  当然,政府调控与房价也有相当大的关联。目前,有不少学者把调控后房产不降反升归结于土地供应的减少,这不无道理。我国目前的房产调控政策很大程度上是借鉴了香港的经验:紧缩土地供应。香港虽然土地稀缺,但批出来的土地面积仅是可开发面积的20%~30%。1997年房价泡沫巨大时,香港政府也曾考虑采取与以往相反的供给型土地政策,但政策还没落实金融危机就发生了,结果房价应声而降,在以后几年都处于低迷状态,银行系统的呆坏账也相应拔高。

  从目前我国内地情况来看,紧缩型的土地政策似乎并不适用。这种人为造成的稀缺在很大程度上提高了房地产行业的成本,在一定程度上导致了房产价格的节节攀升。相反,如果采用供给型土地政策,或许能更好地解决当前求大于供所造成的房价虚高问题。

  放大效应

  至于投资者预期,它对于房产价格则存在一个放大效应。在资本市场里,贪婪和恐惧永远存在,甚至控制着大多数的人。贪婪和恐惧在房产涨跌之时的放大效应一点也不亚于股市,涨跌十倍的价差在许多发达地区都出现过,像美国、日本、欧洲、香港……数不胜数。

  因此,“房产不跌价”在现阶段可能是客观存在的现象,但今后社会的发展终会证明其伪命题的本质。要记住,房产投资并非一本万利。

  
  

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