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负利率时代是不是能贷就贷

2007年09月28日 17:28 来源: 《财富非常道》 【字体:


  主持人:《财富非常道》,不说不知道。各位好,欢迎您收看今晚的招商银行《财富非常道》,我是李南。两位嘉宾一位是老钮,您好,钮文新。

  钮文新:您好。

  主持人:另外一位是北京理财规划师协会的会长刘彦斌,您好,刘彦斌。

  刘彦斌:你好。

  主持人:我们现在看到的负利率,我们今天提的叫负利率是不是能贷咱就贷?因为负利率,你想通货膨胀这么高的话,当债权人和当债务人感觉完全不一样。

  钮文新:你借钱特合算。

  主持人:是啊,我借给你一千块钱,你过俩月再还我,我还不好意思找你要利息,到时候关键一千块钱本来能买二十斤肉,然后一回来只能买十九斤半了,这我就亏了,所以我能借我就借。另一方面房子也涨,那天我打过一个电话做过一个测试,我说我想借点钱,就是民间金融,你能给我拆多少?他说李南,看在这么多年咱们认识没帮你什么忙的份上,给你一个低的利率,1.5到2的月息,他说这算低的。他说北京城你去问,2到3正常,5到6也非常多。

  钮文新:高利贷啊你说民间的形式。

  主持人:但是为什么这么多人愿意去借这么高的呢?

  刘彦斌:因为股票比这个还挣钱,我听他们说一年借25%的息,然后炒股票去,黄鲫钢现在不算什么,比黄鲫钢厉害的人现在多的是。

  主持人:但是这个是更市场化、更真实的,你加息加到什么时候能赶上这么高的利率啊?

  钮文新:民间金融往往是一个晴雨表

  刘彦斌:它是真实利率的反映。

  主持人:所以大家能借就借,借了以后炒房、买车、买股票,干什么什么合适,它都爱涨啊。今儿不买明儿就来不及了。

  钮文新:上周有一条消息,我看了以后很吃惊。国家统计局说8月份整个的住房的空置率下降,变成了负九点几,就是没有空房子,还该着

  主持人:怎么该着?

  刘彦斌:怎么会变成负的,不可能吧!

  主持人:你们俩家住一户去了。

  钮文新:所以这很奇怪,在前一个月是负的5.4%,现在是负的百分之九点几。

  刘彦斌:李南,空置率以前是正的,空置率现在是负的就说明两口子,原来是住到一套房子里,现在住在两套房子里,大家都分居了,还有的分完居以后不够住的,所以就是负的了。

  主持人:想什么呢

  钮文新:就是完全没有空置的房子了,该该着一点。那么实际上你会看到一个问题,真的房子这么少吗?后来我了解到一个情况,前几天我们跑到一个楼盘上随便去聊天,到售楼处的时候没房,售楼小姐告诉你没房,但是你只要走出来在中介公司那个地方,因为有好多中介公司在那个地方问你要不要房,你要买房,OK,有,要什么样的有什么样的。然后你去看吧,你要跟着中介公司看房,那些钥匙都在售楼小姐的手里边,随便给你开开哪个房子都行。但是有一个问题,你想从中介公司手里边买吗?比那个正式的楼盘卖的价格要高。

  主持人:您是想说我们应该买房还是不应该买房?

  钮文新:我突然间意识到一个问题,就是说今天统计数字是这样的一个统计数字。

  刘彦斌:假的啊

  钮文新:没错儿,肯定是假的,都跑谁那儿去了?中介公司买走了,而中介公司买走怎么买的?他一定要付定金,对不对?那么这个定金哪儿来的?借。

  刘彦斌:他说得太好了,说得非常好,说到问题本质了。

  钮文新:所以你现在看到说是不是借钱合算,对于那些炒楼的人来讲借钱确实合算,为什么呢?如果银行真的这样的利息借给我的话,我实际支付利息只有百分之二点几,对不对?因为通货膨胀非常高,我实际支付利息只有百分之二点几,但是如果房价上涨百分之多少呢?我算了一下,门里门外的差价应该在百分之二十左右。就是一万块钱一平米的房子,在外边买要一万两千块。

  刘彦斌:这政府应该管啊,这属于囤积居奇内外勾结

  钮文新:问题是上周我看到这个数据的时候,我就非常奇怪,我说怎么可能呢?后来突然间想到我看到的房子是这个状态。

  主持人:咱们回到主题上来,你说我们普通人是不是也应该加入炒房大军啊?

  刘彦斌:不。

  主持人:这里外里赚那么多。

  钮文新:这还说明一个问题

  刘彦斌:老百姓连一套房都没买得起,还得跟银行借呢,还炒房呢?

  钮文新:这还说明一个问题就是到头了,已经都到这种状态了,一定会管

  刘彦斌:房市已经开始疯狂了是吗?

  钮文新:对,没错儿。而且我前几天跟一个朋友在一起吃饭,突然间他就接一个电话说外国语学院旁边有一所房子,问他要不要?要多少钱呢?一万一千块一平米,后来他就让他的秘书去问,说那个地方一般的楼价应该是多少?说大概应该在一万二、一万三,说是新房,但是是二手房,为什么一万一就能出手,他说这房价会不会跌,他当时站起来起身出去打电话去了。

  主持人:就是你在外面看到的一万二、一万三可能是有价无市,这才是真实成交价格。

  钮文新:对

  主持人:可是现在买房,要住,老百姓没房子住,那你们说我要住那有房子,房价涨了,我又把房子给卖了对吗?

  刘彦斌:对

  主持人:那这时候我当然应该贷款买房子去了,不应该吗?

  刘彦斌:负利率,刚才我们讲到是加息的时期,那么对贷款的人,尤其对那些财力不够雄厚的年轻人来讲,加息无疑对他们来说是一件雪上加霜的事情,他们老在说房价一天天在涨,你说我不买明天还在涨,你说我现在到底该不该买?我说该不该买的前提是你有没有那么多钱买。

  主持人:要多少钱你觉得合适呢?

  刘彦斌:你应该手里有首付,你至少要能付得上首付还能付得上前期的装修款。

  主持人:我妈帮我付首付。

  刘彦斌:我觉得如果你妈特有钱,没问题,如果你妈非常节俭的攒了一笔钱。

  主持人:啃老不合适。

  刘彦斌:你觉得合适吗?

  主持人:太不合适了,所以我没找我妈要钱。

  刘彦斌:我觉得有悖于中华民族基本原则。

  钮文新:你说是她这一代人,80后的人不这么想这个问题。

  主持人:不要白不要,你说不给我给谁啊,不还是给我吗?

  刘彦斌:有一次做节目说有一个做房地产的人跟80后讲,说你们这代想买房只有一路就是啃老

  主持人:找父母要。

  刘彦斌:就跟你说的是一样的,其实我觉得父母心疼子女大家都能理解,但是我觉还是回到刚才的话题,我们抛开啃老的话题,我说现在能不能买房,愿不愿意买房,关键看你有没有那么多钱。

  主持人:第一首付。

  刘彦斌:第二你总得装修吧,不能光是买房吧。第三,我跟那些理财的人讲,你正常的月还款额不能超过正常月收入的30%,不是像银行说的50%。

  主持人:太保守了吧

  刘彦斌:为什么?因为现在贷款买房的人大多数是年轻人,35岁以下的人偏多

  主持人:所以我才有未来的收入成长啊

  刘彦斌:但是中国的收入成长是不确定的,他们老跟我说美国人信贷消费,我说中国人跟美国人不一样,比如说你25岁进美国一家银行,如果你好好干,你未来上升的空间和未来收入保障,包括企业年薪、养老保险都是可以看得见的,但是中国很多东西是没有保障的,有些银行可能还在,但是有些公司五六年以后就完蛋了,这个是没有保障的。在没有保障的条件下,从理财的角度下你应该从保守的角度出发,况且我们说到现在属于加息周期,加息周期我们算算帐,现在一套房子你向银行贷款二十年,贷六十万,贷六十万这不是特别奇怪的一件事,因为现在房价动辄上万,一套房子动辄百八十万非常正常。八十万的房子你向银行贷款六十万块钱,如果一年,在2000年我算5.11%的利息,你在二十年期间累计要向银行支付将近四十万的息,如果现在银行是7.67%,那么一年你要向银行支付,如果到八个点基本上翻一番了,六十万的本就要付六十万的息,我个人认为现在目前还在加息氛围中,还没有加够。如果贷款的利息,房贷加到双位数,像美国已经到双位数了,贷款利息到10%,那就意味着二十年期间要向银行还六十万本金的同时,支付八十万的利息,那么对那些收入不是很丰厚的年轻人来讲,加息无异于雪上加霜对吗?现在已经有些人喊还款困难了,我觉得再加息明年银行的房地产信贷的资产质量,是有问题的,是有人会还不上钱的,你要算算帐是会令人心惊肉跳的。


  主持人:我们需要冷静一下,我们出广告吧。



  主持人:《财富非常道》,谁看谁知道,这里是招商银行《财富非常道》。我看到一个消息说次案的还不起银行贷款的人,基本上他们的还款额占到月收入的50%以上,而且我看到一个新闻前不久成都有一个统计,在最近几个月他们打越来越多还不起贷款的官司,很多都是年轻人,就是因为还不上贷款。有一个年轻人就说我为了还钱我的头发都快掉光了。还不起钱就要拍卖啊。

  钮文新:你有没有这样的经验,我当时在《财经时报》有一次招聘,我招聘的时候很多年轻人来应聘,我就先问他你有没有房子,你买没买房子?那些买了房子的,我是坚决不要。

  主持人:买了房子该更稳定。

  钮文新:不,你错了。

  刘彦斌:我跟你正相反,我是坚决要啊。

  钮文新:我是坚决不要,为什么?因为实际上他的工作是非常浮躁的,他每一天都在想我这篇稿子能挣多少钱,我是不是可以再去哪儿拿个红包来,他每天都在琢磨这件事情,所以他不可能给你静下心来去做这个工作。我所要的那些,对不起你要真是说拿这个报纸发财,你说挣个六七千块钱,能够把你自的房养住,支付按揭,他的心情,他的那种工作状态完全不正常。

  主持人:我的理解跟你完全不一样,没买房子的还琢磨呢,我得写多少稿才能付上首付啊,他更浮躁。对吗?

  刘彦斌:而且我们上次跟一个老板聊天,他跟我说,说让你的员工老实吗?他有一些扎刺的员工在公司里不听老板话,就让他买房去,说一旦成了房奴,打死都不敢走,走了找不着工作怎么办?因为银行里的钱,我欠你的钱我还可以说李南,我这个月没钱,咱下个月还。银行的钱能欠吗,银行的钱欠一个月就给你记一个黑点对吗,给你盖一个黑戳儿,你信用有问题。

  主持人:仨月之后就给你拍卖了。

  刘彦斌:仨月之后就给你轰走了。

  钮文新:我们说首付的问题,其实如果我没有付这个款的时候,我攒钱的速度是可控的,就是我是两年、是三年把首付款攒够,但是你一旦贷上款了,那真是刻不容缓,所以他的那种欲望完全和没有买房的人的欲望是不一样的,所以你说让他买房,另外一个单位如果多给他五百块钱工资的话他都会跳槽的。

  刘彦斌:完全正确。

  钮文新:所以你没有办法使用这样的人,他太不稳定了,本身工作状态就不稳定,心态又那么浮躁,也是不稳定。所以这样的人你没有培养价值,好不容易你给他教会了,他就见风跑。

  刘彦斌:你的员工要想稳定都得45以上的,45以上的有老婆、有孩子、有房子、有车子,所以他工作就稳定了,可是这些人又不干活。

  钮文新:这个事非常麻烦。

  主持人:所以老钮特辛苦

  钮文新:这个事情说心里话还真是稍微成熟一点的人,他的工作稳定状态要好的多,没有买房的人他的工作状态稳定的多,这是我看了很久之后,这有一个理由你知道吗?我说你要多少钱工资?怎么也得六千块啊,我说怎么要那儿高啊?我有买房子,我又有车如何如何,好象他有这一切是我该他的,他还没说他做什么贡献呢,他先问你要这个价钱。

  主持人:他先在承载,合适利润率,他就领工资

  钮文新:没错儿,这个事情倒过来了。

  刘彦斌:他来当老板,跟老板说开多少钱满足我的需求。

  主持人:可是事实上,很多人2004年的房子翻一番,这很正常,当时八十万的房子现在160万了,但是八十万的房子如果当时不买,我存银行,到现在我得亏多少,这边亏了一个负利率,那边还亏了一个买房的钱,这里外里不就亏了。当时可能还贷压力很大,不买,现在一是没有合适的便宜的房了, 第二是什么呢?其实我工资在上涨,我还贷越来越轻松了。

  刘彦斌:还有一点,李南,那时候是在将息的周期,是在低息的周期,我跟你讲2001年买房,那时候利息是在低位徘徊。

  主持人:我说2004年

  刘彦斌:2004年也是在低位徘徊,相对于去年年末开始,下半年开始,今年加起来了,我觉得这个形势是非常严峻的,去年都看不到,现在比如说我去年有房贷,到今年享受的利率还应该是5.1几。

  主持人:就是说那时候买就买了,现在买不合适了。

  刘彦斌:不合适,现在加息周期,现在利息负担会越来越重,而且是针对那些收入不是很丰厚的年轻人。我看过很多年轻人,他们在还房贷的时候有一个特点,发了工资按月去对吗?他们一发工资第一件事就是去银行,他们不像我们,比如前几年我们个人贷款的时候

  主持人:你也贷款?

  刘彦斌:我也贷款

  主持人:贷款炒股去肯定是。

  刘彦斌:我是把一年的房贷先搁在那儿,比如一年还银行五万块钱,我就搁在那儿,按月数,我不能操这个心,这年月每个月发了工资第一件事找银行还钱去,我活的太辛苦了,但是我看到很多年轻人就是这么做。

  钮文新:你理财的,你应该买一些货币市场的基金,哪怕挣一点利息呢。

  刘彦斌:我是拿着银行的贷款去投资股票,我觉得那时候还行,但是现在比较有风险了。我们还是回到很多贷款的年轻人身上,他们是按月还的,有些年轻人在我们公司招聘的时候说,我跟他谈,我说你下个月初,过了十一来上班吧,他说刘总能不能下周一就上班,我说为什么啊?他说刘总,我贷款是按月还的,我这月要没工资就没招了,这种年轻人不是一两个,他是一个群体。那么如果在加息周期,这些收入并不是很丰厚,而且收入并没有随着加息上涨的年轻人,他们会非常难受,我在外面讲理财的课,很多人跟我反映这个问题,他们觉得很难受,很难受。现在还钱都很吃力、很难受。而且李南,人活着心理是一个很大的压力对吗?每天晚上睡觉?金砖,根本不可能睡着觉,年轻人都睡不着觉。真的。



  钮文新:现在什么问题呢?就是你买房想投资的话,就发现你是贴钱给别人住,你的月租抵不上月供

  刘彦斌:我看过一个统计,北京比如买了一个房子,租出去的投资收益率回报率差不多三个点左右,还有空置期,租金涨不上去,就是房价翻了一倍租金下来了,你还有空置期呢,你别在买房的时候听房地产开发商和中介公司给你算,他们算只有一个月空置期,那跟现实脱离很远的。

  主持人:可是我想结婚,我没房子,那女朋友要跟我吹。

  钮文新:吹就吹了

  刘彦斌:吹就吹了,我要碰见这媳妇我绝对不娶,不能因为说娶一个媳妇把自己给弄死。

  主持人:你别激动,我们先出广告再说。

  主持人:去年我是听说各地典当行风起云涌,大家能借钱就借去炒股,现在这个时点我倒真听说有人把贷款都还了,觉得有风险了。但是贷款比如我们做投资这个事,现在贷款利息确实低,我弄个基金、炒个股票,一个月10%,哪怕一年20%这也赚啊。

  刘彦斌:借钱炒股票是股票投资之大忌,因为股票投资主要是个心态,如果你借钱心态一定不会好,我干过这种事,我知道,我融过资做过股票投资,你心态一定不会好。而且还有一点,你向银行贷款,比如说五年以上的贷款,月息百分之七点几,付息是确定性的因素对吧,收益是不确定性的因素对吧,股票投资等于说拿确定性的债博确定性的收益,这中间的风险太大了。你拿一个确定性的债博不确定性的收益,这是投资之大忌。

  钮文新:但是这是在什么情况下,比如在股票市场2000点的时候,很多人这样做,为什么这样做呢?就是因为它的风险比较,就是说什么样的概率更大,那个时候人们比较之后的结果是说股票市场上涨的概率更大,这样的话我就做了,而且这样做的人大多数都赚钱了,那么现在是不是股票市场还有那么大的利润空间,当风险比较到一定平衡的情况下,他就会做出相反的选择,我干脆卖掉股票还掉债

  主持人:你的意思是房贷能够还的,全都还了再说。

  刘彦斌:我觉得是,中国有一句话叫无债一身轻,如果我是有负债的,我一定开始出售基金

  钮文新:看来他这个理财师是比较保守。

  主持人:我发现了

  刘彦斌:我觉得做投资有一句话,包括生活中有一句话小心驶得万年船,我觉得什么时候小心无大错,死是因为冒进,死绝不是因为保守,我看过有一个成功的企业家说,说你这么多年走下来这个企业,凭的是什么,他说我凭的就是两个字,保守。

  主持人:那淹死的都是会游泳的

  刘彦斌:完全正确,在这个阶段看起来是保守,再过一个阶段看起来未必就是保守。

  主持人:我也知道比如你要从成熟市场来看,投资股市应该是一个稳赚不赔,拉长一个时间来看的话。

  刘彦斌:拉多长啊。二十年?

  主持人:二十年。

  钮文新:你有没有一个二十年的贷款?

  主持人:怎么没有?房子就有二十年贷款,甚至三十年贷款都有,我能贷就贷,我这边去投资。

  钮文新:那你还有没有一笔固定的钱能够还银行按揭,如果就像他我已经把十年按揭款都搁在外边了,我就那十年去炒,那也有可能是能行的,所以说这是不一样的。股票市场的短线调整可能就造成你三五个月的时间,调三五个月不算长吧,那么这三五个月你忍得住忍不住,如果你连还按揭的钱都没有的话,那就算了。

  刘彦斌:一个人要想眺望远方的时候,应该肚里饱的,吃饱了饭才可以眺望远方。如果你肚里饿的,你看眼前都发花,你没有可能看未来十年、二十年。

  主持人:那您说我们又不能买房、又不能买车,只能存银行,或者是基金了。

  刘彦斌:买房,如果你钱够,今天有一个人跟我说,说咱们不从银行借,说现在钱越来越毛了,说跟朋友借,过几年再还朋友,我说你这更那什么了。

  主持人:更损了

  刘彦斌:先不说损不损,跟亲戚朋友借,还债,银行的债是明显的债,其实人世间最难还的债是人情债,人情债是最难还的,跟人家借钱。比如说我跟老钮借了钱,我绝对不敢去买车对吗?我要跟老钮借完钱去买车,老钮说这孙子,钱还没还我,品质有问题,还买辆车。但是我跟银行借钱,我就可以买车,银行管不着我,只要按月付上息就行了。

  钮文新:这个都是比较规范的人,现在不知道杨白劳跟黄世仁的关系呢,现在越欠钱多就越光荣,就活的越踏实。我欠了一百万我肯定有压力,但是我欠了一百个亿的话我一点压力都没有,为什么?谁都不敢让我死。

  主持人:谁按揭给你啊,你以为你是谁啊。

  钮文新:不用那么多,有两千万足够了。谁都不敢让你死,谁都天天保护着你,银行都派保镖保护你。

  刘彦斌:这咱说笑话,咱回到生活中,你借不了两千万,一般人都向银行借个几十万,所以我觉得如果你向银行贷款买房,如果像我说的,你对未来的月供有支付能力的话,没问题。其实贷款买车是不对的,一个人贷款买车,总理财角度上,这个人贷款买汽车财务状况一定是恶化的,是有严重疾病的人才会贷款买车。

  主持人:你又得罪人了。

  刘彦斌:我们看到周围有些手里有些钱的人,他们会贷款买房,但是很少有人贷款买车。

  主持人:我周围就有贷款买车的,因为他需要,上班比较远,不方便,贷款买个车,每个月按时还一两千块钱,怎么就不行啊。

  刘彦斌:车这个东西,它是纯消费品,它没有投资价值

  钮文新:它完全没有投资价值,我给你算一笔帐,你说二十万块钱一辆车,这辆车你买了一年要支付多少钱?

  主持人:如果要是费用的话,大概三万多块钱

  刘彦斌:两万吧

  钮文新:他说两万,你呢

  主持人:我觉得三万

  钮文新:我给你算一笔帐,第一你的养路费、保险、油钱加起来怎么也有一万五千块钱吧一年。这是一笔了

  主持人:还有罚款

  钮文新:还有罚款,还有停车费、还有过路费,加起来大概两万块,然后你的车的折旧呢,你只能开四十万公里,如果说只是四十万公里折旧的话每公里折旧就是五毛钱,那这一年如果你跑,打十年跑完的话,那么每年还得折掉两万吧,四万了。如果你拿二十万块钱投资的话

  刘彦斌:老钮,最后十年之后还会有几千块钱的残值

  钮文新:那个残值基本上归零了,二十万块钱如果你投资只有5%的收益的话,你还有一万块钱收益呢。五万。

  主持人:老钮,我一直认为你是一个脱离低级趣味的人,算来算去还是算钱,

  钮文新:你瞧瞧我算算钱,我没他算得凶,他是理财师,他天天算这玩意。

  刘彦斌:我刚才把你听成张思德了,脱离低级趣味的人,她又说你又算钱,其实你跟我差不多。

  主持人:有了车可以提高生活品质,你可以周末拉拉朋友出去郊游。

  钮文新:但是它是消费品,你要知道

  主持人:你还可以使你的时间周转快

  钮文新:不会的,不会的,你现在开车保证比坐地铁慢的多。

  刘彦斌:很多人在表面风光的时候,其实内心是跟彷徨的,比如说油一涨价,停车费,他的内心是非常彷徨的。而且车一贬值,为什么前几年车贷收不回来,就因为车价下降太快,原来说十万块钱买一个车贷了八万,结果车贷刚还了两年,还剩三年的时候,车价就降了六万了,他心里就极度的扭曲,他肯定扭曲,他不平衡。

  钮文新:就在前些日子,就有一款车,我忘了是哪款车了,它卖的时候是十五万卖给人家了,结果没买几天,它就变成十三万了,然后这两万块钱,第一拨买车的人就开始造反,最后那两万块钱又还给人家。

  主持人:如果是一个年轻人来说,他希望有一个更好品质的生活,有更多消费的需求,所以他去投资、去买车、买房,有什么错吗?难道。

  刘彦斌:你说的是享受对吗?有房、有车、过好日子。

  主持人:我还要投资呢,为了我以后的好日子。

  刘彦斌:我的观点,一个人要想享受生活,至少从四十岁以后开始,年轻人都应该是节衣缩食打拼的时候,哪有年轻的时候享受,老了怎么办?很多年轻人开着车,我跟他们说你今天开着车就是你未来三十年的养老金对吗?其实他开的是未来的养老金,不是开的车,他没想到。为了外表风光,内心非常彷徨,一张油价就嘬牙花子,特别彷徨。

  钮文新:我有一个朋友,他给他女儿买一辆车

  刘彦斌:他恨不得天天都是高速路,省油。

  钮文新:他的想法跟你是一样的,我的朋友给他女儿买了一辆车之后,最后他女儿不得不把车放在那个地方,还是坐公共汽车去上班,为什么呢?他说开不起,我一个月的工资我养不了这个车,所以说你如果要是享受,刚才你说要创造一个美好生活的话,那你至少要有一个收入基础,你的收入基础是什么,你要匹配你的收入基础。所以你不能说我一个月就两三千块钱的工资,我开一个宝马上班,那还不够停车费呢。

  刘彦斌:你可以在车的前面贴一个宝马的标,我看到有人这么做。

  钮文新:我有一个朋友跑到中央电视台打工去了,一分钱不要人家的,开一个宝马去上班,他就是想玩。

  主持人:重视的是心理感受,所以说负利率时代的话,尽管当债务人比当债权人要爽,但是我们要看到未来的趋势,特种投资、股票房、价带到底怎么样,也不能能随便借钱,而且对自己的收入有一个保守估计。

  刘彦斌:毕竟欠钱永远是难受的。

  钮文新:还有就是我们现在这个社会的稳定程度,还没有到达那样一个我一有了工作之后,就可以有一个长远的保障,所以你的收入总是有起伏的

  
  

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