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频繁加息 贷款炒房当掂量

2007年09月26日 07:52 来源: 国际金融报 【字体:


  ■ 新华社记者 徐寿松 发自上海

  黄金周即将来临,利用假期看房买楼的投资者将增加。目前,建行广东分行已将个人购买第二套住房的首付从三成提高到四成,其他城市的银行也可能跟进。因此,利用贷款炒房者应当仔细掂量风险承受能力了。

  自9月15日起,央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。五年以上的贷款基准利率由现行的7.56%提高到7.83%。加息并非针对楼市,但与其他经济部门一样,房地产行业必受货币政策的影响。

  对于普通购房人而言,加息意味着月供负担在不断增加。尽管单次看幅度不大,还算温和,但累计额度已经不小。以50万元15年期房贷为例,加息前月供4652.13元,加息后增至4729.33元,即便按最优惠利率计算,加息后月供仍会增加63.3元,一年下来要多支出759.6元,整个15年期将会为此增加9115.2元的利息负担。

  单看一次加息,增加的还款额也许还不算大,但联系到最近9个月内5次加息,购房人因此累积的房贷负担已不小,以50万元15年期贷款计算,还款额增幅已达10%。

  重估风险承受力

  那些利用杠杆效应贷款炒房者,应当重新掂量进入加息周期后自身的风险承受能力了。眼下的房地产市场充斥投资型需求,其中不少人手有一定余钱,但主要是利用信贷杠杆“四两拨千斤”,两至三成首付是自己的,七八成的钱都是银行的。买进的房子就是为了待价而沽,一般持房时间不会超过一两年。

  中原地产的分析师梁浩提醒,加息周期会导致月供负担小幅、但却不断地抬升,“有点像温水煮青蛙”,一旦投资者资金链绷紧,而房价又没能够在短时间内大幅上涨,再加上交易环节的税负,出现亏损并非不可能。故此,那些资金实力并不雄厚、在房价高位接盘的投资客,是重新评估炒房风险的时候了。

  对于开发商而言,加息理论上会带来开发成本的提升。但这对于上市公司和非上市公司迥乎不同。数据显示,今年以来,38家上市房地产公司通过增发、配股等方式,合计融资逾1100亿元。地产上市公司对信贷依赖降低,加息对其财务费用影响不大。但非上市公司的情况就大不同了,高负债经营的行业特性决定了他们无论是通过银行信贷还是信托融资,加息都意味着财务成本提高。

  眼下,楼市已进入旺季,所谓“金九银十”。需求在进一步释放、供求紧张、房价上行的局面难以因为加息而改变。

  据发展改革委、国家统计局调查显示,8月全国70个大中城市房屋销售价格近年来首次“破8”,同比涨8.2%。全国新建商品住房售价环比,8月在7月高涨的基数上再涨1.5%。

  中小户型投资看好

  对于股票来说,市盈率是最重要的评价指标之一,而对于房产而言,也同样有市盈率。

  其实,房产的市盈率就是购买房屋费用除以年租金收益,如果把分子分母倒过来,那就是投资者更熟悉的租金回报率了。理财专家认为,市盈率可帮助投资者判断房价贵不贵,值不值得投资。

  理财专家指出,目前股市的市盈率在60倍左右,而国外股市市盈率很少超过25倍。目前不少房屋的租金回报率在4%左右,也就是25倍的市盈率。其实从中国目前的经济发展水平来看,25倍的市盈率是一个合适的指标,也就是至少年租金回报率在3%左右。那么,显然买房也要选择25倍市盈率以下的房屋。如果租金回报率能够超过5%,也就是市盈率低于20倍,显然是更理想的选择了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之间。

  例如,如果投资者买了一套三室一厅的房屋共花费100万元,月租金仅3000元,那么该房的市盈率为1000000÷(3000×11)(一年以一个月的空置期计算)=30倍,可见房屋的投资价值不大。假如同样品质的房产每个月能出租到6000元,那么该房的市盈率变为15倍,市盈率低于20倍就值得投资。

  专家认为,中小户型在房产投资中的地位类似于股市中的“绩优股”。在房产市场中,如果想获得可观的租金回报,一室或者两室的中小户型是比较理想的投资对象,不仅租金回报率高,而且转手买卖活跃,成交率高,是投资者的首选。
  

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