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细算买房炒房账

2007年07月28日 05:26 来源: 证券时报 【字体:


  证券时报记者 蒋晔

  随着央行历次加息和各地基于房地产宏观调控所增加出的税费,“房奴”们的负担似乎是越来越重,而炒房一族的利润空间也在不断减小。普通百姓和不少精明的投资者都需要好好算一笔帐。此时买房、炒房是否还合算?

  房奴:温水煮青蛙

  家住上海的董先生早在2004年6月就在长宁区买了一套3室2厅的房子,当时房子总价122万元,他首付42万元,并向银行申请了80万元、20年期限、等额本息的商业贷款。然而,自2004年10月以来的连续加息,给董先生增添了不少烦恼。

  董先生介绍,他于2004年初买房时,商业银行房贷利率才5.04%,总额80万元、20年期限的贷款,月供5297.34元。从2004年10月29日开始,央行已是连续7次上调房贷利率,而董先生所在的贷款银行对老客户是于第二年的1月1日开始按照新利率记息,因此,董先生实际执行的还款利率分别是2005年5.31%、2006年5.51%、2007年5.81%。

  按照这一变化,董先生2005年的月供是5417.6元,相比2004年每月多还120.26元;2006年的月供是5507.62,相比2005年每月增加90.02元,2007年的月供是5644.11,相比2006年每月的增加额是136.49元。因而,自2005年1月1日~2007年6月31日,董先生因加息而多支付的月供达到了3478.79元。

  此次,央行于7月20日宣布,上调金融机构人民币存贷款基准利率,其中五年期以上贷款基准利率上调0.18个百分点,提高到7.38%。由于董先生可以享受银行的优惠利率,因此,假设在2007年剩余期限内央行不再加息,从2008年1月1日起,董先生所执行的还款利率将是6.27%,则当年的月供数为5856.76元,相比2007年又将增加212.65元。

  相对2004年加息前,董先生2008年月供数将增加559.42元,增加额超过了10%。“这简直就是温水煮青蛙”,董先生叹道。2004年银行首次加息0.27个百分点时,正如大多数买房人一样,董先生并不紧张,但是2005年、2006年,直至今年银行又连续几次加息,董先生开始不安起来。更让他担忧的是,不断有经济学家放言,中国已经进入了加息周期,今后央行可能会进一步提升贷款利率,这就意味着今后董先生的月供还会增加。

  炒房:利润空间减小

  加息让“房奴”们不堪忍受,但如果炒房一族要想把房子转卖掉,各种各样的税收和费用加起来,也将消耗掉不少利润。

  据统计,仅上海地区卖房者须缴纳的税费就达6种之多。以一套价值100万元、建筑面积100平方米的普通住宅为例,假设业主于2004年购买,当时的房价是70万元,装修投入10万元,计划于今年出售,售价100万元,扣除购房成本和装修后,利润为20万元。

  由于该套房屋持有未满五年,因此该业主必须缴纳营业税和所得税,其中营业税按“房屋售价的5.5%”征收,即5.5万元,所得税按“利润的20%(或总价的1%)”征收,须支付4万元(1万元)。此外,卖房者还须缴纳合同印花税,按“售价的0.05%”计为500元。

  除以上三项税种外,卖房者还须“按售价的0.3%”交合同公证费3000元,按“2.5元/平方米×建筑面积”缴纳交易手续费2500元,最后还要按“售价的1%”支付中介费1万元。

  以上6项税费相加,卖房者须支付的税费总额为11.1万元,即使按房屋售价的1%缴纳所得税,所交税费共计也有8.1万元,因此最后到手的利润最多不超过11.9万元,税费开支所占比重将近半数。这让专门赚取买卖差价的炒房一族也开始犹豫了。
  

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