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《企业会计准则--投资性房地产》简析(上)

2007年04月09日 18:00 来源: 财会信报 【字体:


  财政部会计司供稿

  一、投资性房地产准则概述

  房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中,土地是指土地使用权;房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善,企业持有房地产除了用于自身生产经营和管理活动的场所和作为存货对外销售外,出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动,甚至成为个别企业的主营业务活动。

  投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产是一种经营性活动,主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,其目的是为了增值后转让以赚取增值收益,也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。

  投资性房地产准则共六章十九条,主要规范了投资性房地产的范围、确认和计量、转换和处置、以及相关信息的披露等内容。

  二、投资性房地产的范围

  根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产的范围包括以下方面:

  1.已出租的土地使用权。是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

  2.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。在我国实务中,持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。

  3.已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括外购、自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

  自用房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产。自用房地产,是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产,通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

  三、投资性房地产的会计处理

  投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在对投资性房地产进行后续计量时,通常应当采用成本模式。企业只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,才允许采用公允价值计量模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

  (一)采用成本模式计量的投资性房地产成本模式下的会计处理比较简单,主要涉及”投资性房地产”、”投资性房地产累计折旧(摊销)”、”投资性房地产减值准备”等科目,可比照”固定资产”、”无形资产”、”累计折旧”、”固定资产减值准备”等相关科目进行处理。

  1.投资性房地产的初始计量企业外购或自行建造的投资性房地产,应当按照其实际成本计入投资性房地产。自行建造的投资性房地产,应当按照建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出,由在建工程转入投资性房地产。

  自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产,必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,如改变房地产用途的书面决议、从自用状态改为出租状态等。转换日为租赁期开始日,转换当日应当将房地产转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值,由固定资产、无形资产或存货转入投资性房地产。

  2.投资性房地产的后续计量和有关的后续支出企业对投资性房地产进行后续计量时,按照固定资产或无形资产的有关规定,按期(月)计提折旧或摊销。存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。

  取得的租金收入,计入其他业务收入、主营业务收入等。对于与投资性房地产有关的后续支出,满足资产确认条件的,应当予以资本化,计入投资性房地产的成本;不满足资产确认条件的,予以费用化,在发生时计入当期损益。(待续)  
  

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