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投资房地产有学问 散户炒楼三招致胜

2007年01月31日 08:59 来源: 经济参考报 【字体:


  如今,人们有了闲散资金,除了存银行、买债券、炒股票、购保险等,投资房产也是一种保值、增值的途径。但是,“炒”楼方法很多,如何选择也是一门很深的学问。

  手法之一:短线操作,等待房价上扬。付上一部分房款,或者付上定金,把那套房子归入自己名下,待房价上扬再伺机出手。这种办法具有投资少赢利大的特点,但是,风险也大,而且对操作的要求也高。投资房地产与投资股票一样,需要“选时”和“选股”。“选时”指买入的时机,“选股”指买入的具体楼盘。目前开发商大多采用低开高走、小步提价的销售策略。如刚开盘时为了树立楼盘形象,吸引人气,会以低价位出售一批房子,之后,分几批进行小幅提价。因此,刚开盘买进就比较划算。然后,看准时机,果断出手。短线操作有点像股市,到了合适的价位就尽快出手,应该留一点利润空间给接盘者,不要“一根甘蔗从梢吃到头”。

  采用这种手法,选择一个具有升值潜力的楼盘,是至关重要的。它要求投资者非常熟悉所购的楼盘,投资股票的“技术分析法”和“基本面分析法”,对投资房地产也一样适用。“技术分析”是指要把握开发商操盘的节奏,与“庄”共舞,但更重要的是要看楼盘的品质如何,即“基本面分析”。比如,交通是否便利、户型是否合理、配套设施是否齐全、周边住宅开发情况及开发成本、开发商的实力等,在这些硬件之外,物业在软件方面也要做到优秀才有升值的基本保障。另外,要求投资者对整个房地产市场,乃至发展趋势应该非常了解。这种方法对大多数楼市投资者来说,难度太大,少操作为好。

  手法之二:以租养房,当房东。租赁市场的日益活跃,使以租养房成为可能。以租养房的投资方式,主要有两种,一种是原有一套住宅,通过接揭贷款购买新房,再将原有住宅出租,用租金偿还贷款;另一种则是直接购买商品房或二手房后用于出租,用所得租金偿还贷款。

  对第一种投资者来说,由于原有住房的地段、房型、周边环境等已定型,房屋出租后租金收入受周边同类物业影响差距不会太大,而所得租金主要用于归还新房贷款,有时每月租金收入可能小于还款额。这时,最重要的便是如何增加月租金收入。笔者认为,比较简单有效的办法就是先花上几千元对原有住房作个性化的装修、整理,以提高物业的租赁价值,再寻找合适的房客租出去。这样,月租金往往会比同类物业高出一筹。

  对第二类投资者来说,考虑的问题就要多些。因为房屋租赁市场与买卖市场对房产好坏的评判标准是不一样的,好卖的房子不一定好租,好租的房子不一定好卖。选择户型要和租赁市场的目标客户群相吻合,想出租给公司的最好买两居室以上,这样才能租出价格,但相对风险大一些,有可能租不出去。想出租给个人的宜买两居室以下,风险最低的是一居室。如果想出租给商住户,楼层不宜过高,一二层最好。如果想出租给个人,则楼层越高租金越高。另外,大户型不要与小户型夹杂在一起,否则就很难上档次,出租时也缺乏竞争力。

  要注意的是,每月要支付物业管理费、银行贷款等这些都是固定支出,而每月的租金收入都是相对固定的。既然是投资就会有风险,以租养房的风险就在于房屋出租会有一个“空置期”,即从买入后到出租的那段时间。即使是已经出租的房子也可能会中途“断档”,这就需要投资者有周密的考虑,并预留一部分资金足够度过这样的“风险期”。

  手法之三:利用装修,增加“附加值”。买入毛坯房,对它进行一番装修“包装”,使之升值,出售可以获得短期回报。只要眼光准,回报既快又高,不失为一种短线“炒”楼的好方法。但是,风险在于对市场的熟悉程度和判断力,不然,“炒”房就会“炒”成为房东了。(陈耘)

  
  

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