首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

商铺投资火爆背后有风险

2007年01月20日 15:11 来源: 中国证券报 【字体:


  本报记者 陈劲 深圳报道

  深圳中原地产深港研究中心日前发布的统计数据显示,2006年深圳商业地产的成交均价高达17126.65元/平方米,较2005年上升了9.71%。商铺升值,让不少投资者喜笑颜开。财富效应则使更多的投资者加入其中。但业内专家提醒投资者,商铺风险较大,投资还得三思而行。

  日前,深圳某开发商推出了约5000平方米的商铺单位进入市场,当天即全部卖完,街铺的均价超过6万元/平方米,内街铺位均价也达3.2万元/平方米,最高一套铺王的销售均价超过10万元/平方米。

  走关系才订得一套商铺的黄先生说,他的一位朋友刚刚投入20万,按揭贷款30万,在深圳华强北买了一个50万元的商铺,每月月供5800元。由于该商铺属于深圳华强北商圈的中心地段,该商铺很快以7000元的月租金成功出租。这样,他除了归还按揭款,每月还净赚1200元。

  这样的例子在深圳被广为流传,吸引着越来越多的普通市民参与其中。有数据统计显示,深圳很多年轻白领也开始投资商铺。在部分商铺的买家中,这一比例已经达到20%-30%。随着越来越多市民追捧,深圳商铺的单价也在节节走高。据悉,有华强北的商铺已经卖出了30万元/平方米的天价。

  业内人士指出,价格频频走高,投资商铺的风险凸现。

  中证资讯徐辉指出,考察风险首先要看收益率。假设某个商铺每月的租金为5000元,总价为50万。那么这个商铺的收益率为(5000元×12个月×95%)/50万=11.4%。其中95%为商铺的出租率。

  一般来说,投资型物业尤其是商铺,只要投资对路,回报都比较高,年普遍都有8%。从国际经验来看,商铺的投资回报率在8%—13%之间较为合理。按照上述收益率的计算方法,如果以30万元/平方米的单价计算,每平方米的租金要达到2105元,才能有8%的年收益率。

  更为重要的是,在计算商铺的租金价格时,商场往往还没有正式开业,租金水平也只能是一个预测的数据。这是投资商铺最大的风险所在。因此,预测租金水平是投资商铺首先要做的功课。

  中原地产相关负责人指出,影响商铺投资回报的因素有区域、人流、地点、门面、铺型、整体环境配置、经营类别、装修档次、周边消费层次、习惯等。好的商铺具备如下特性:适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。

  事实上,这些含金量高的商铺物业往往被开发商保留,能够进入市场流通的少之又少。能够在市场以出售形式换现的商铺已经属于第二流的品种,投资的时候应当慎之又慎。

  据记者了解,深圳一家地铁商场的中心位置商铺就被开发商全部保留。而从已被出售并开业经营的商铺来看,经营情况并不理想,与此前开发商宣传的“遍地黄金”大相径庭。有商户表示,目前为止都是亏本经营。在这样的情况下,商铺的租金下滑已经不可避免。

  鉴于新商铺存在一定的价格泡沫,部分投资者可将目光转向二手商铺。

  
  

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册