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2007年你会买房吗

2007年01月20日 13:40 来源: 央视《今日关注》 【字体:


  深圳合作建房每平米仅1623元,这能否成为个人购房的“新样板”?国家税务总局开始清算土地增值税,房地产商的新增开发成本是否会转嫁给买房者?面对众说纷纭的中国房价,2007年到底该不该买房?老百姓如何才能理性购房?

  2007年1月16日,深圳个人合作建房者以每平米低于附近住宅4000多元的价格入住新居,同一天国家税务总局亮出土地增值税清算的时间和空间。房地产企业利润空间遭压缩?

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2007年到底该不该买房(资料图片)

  2007年你会买房吗?

  市民1:“房价有点高。”

  市民2:“是不是2008年以后房子应该便宜点?”

  市民3:“今年要买。”

  市民4:“现在二手房的税太多了。”

  市民5:“租房比较灵活一点。”

  主持人(鲁健):

  各位好,欢迎您收看正在直播的《今日关注》。

  今天是我们的《今日关注》特别节目“2007理智理财,你会买房吗?”这一期节目。因为1月16日国家税务总局提出要清算土地增值税了,这一下可能很多人开始担心增收土地增值税会不会使得房地产商又把这个税转嫁到房价上,最终落实到买房者的头上,是不是房价还会进一步上涨呢?2007年的房势到底是如何呢?2007年该不该出手买房呢?今天我们就请到了两位嘉宾一起来讨论,一位是中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生女士,您好。还一位是《中国企业家》杂志社主编牛文文,欢迎两位。

  在一开始,我们可以先通过一个片子来了解一个故事。因为在深圳他们有一群人拿到了价格很低的房子,是通过拍卖的方式,这是不是能够说明,现在房地产市场目前存在一些水分呢?我们一起来看一看。

  (播放短片)

  解说:深圳首例个人合作建房者们将于春节期间搬进新房了,入住新房不仅实现了“居者有其屋”的个人梦想,也给那些正遭遇合作建房困惑的人们更多的信心和希望。

  2006年12月22日,以林立人为首的深圳81名合作建房者通过拍卖的方式,以600万元的价格获得了两栋宿舍楼的产权,这两栋宿舍楼位于沙井街道,离广深高速公路沙井出口处不远。两栋楼均为宿舍公寓楼,因为债务问题被法院强制委托拍卖。其使用年限为50年,到2042年1月28日止。

  据发起人林立人介绍,每套建成后的成品房税后总价约为7.5万元,均价约为1623元/平方米。而在附近同一地段正在销售中的商品房楼盘,均价都在6000元/平方米以上。

  价格虽然便宜,但是由于这两栋楼原来是企业宿舍楼,房产“属性”不属于商品房,因此,每套房子都没有独立的房产证,只有使用权,不能在市场上交易。不过,首批已经入住的业主也表示,他们将向有关部门提出申请,争取改变房产的“属性”,并延长房产的使用年限。

  主持人:之所以让大家看这个片子,就是我们也看到了深圳的这些个人合作建房者,他们拍卖下来的房屋,最后除去了以后,每平米也就是1600元钱。那么同地段的这些商品房已经卖到了6000元钱左右,虽然他们有点特殊性,因为只有使用权,没有产权,也不算商品房,不能上市交易。但是从这个价格比较来看,同一地段的房子差价这么多,是不是也能够说明现在的房地产价值有点虚高了。

  聂梅生(中华全国工商业联合会房地产商会会长):我觉得,深圳这个例子不足以来说明房地产的价格是否虚高。还不仅仅是因为它不是全产权,它只有使用权,还因为同一个地段的地面上面的建筑质量是不是一样?它折旧了多少年?新房子还没有开始折旧,你已经折旧了多少年。再加上你的建筑标准,你建房的质量,这些都不知道。而且它是一个拍卖取得的,是一种强制性的行为。到底这种事例在全国有多少要由银行拍卖出来的?所以我觉得这是一个特例。

  主持人:但是,从这个事也能够看得出来,大家多么渴望能够买到这样普通价位能够适合工薪阶层的房子,而且现在很多这种个人集资建房者,希望通过这样的方式,但是好像这种情况太少见了。

  牛文文(《中国企业家》杂志社主编):具体在改革开发之前,在福利分发的时代,大家也享受到那样的房子,今天还有一些小产权房子不能够出售,但是他的房价也比较高,这就是地价和房价的巨大差别。土地一旦折入到房价里,房子的价格就会有很大的增值。同时,你要自己生产,大家集资来做一个事情的话,它跟房地产厂商、大企业的规模开发的概念是不一样的。我也非常同意聂会长的观点,个人集资建房的方式目前看来,只有个案意义还不具备全国意义。

  主持人:而且刚才我们看到这个片子里,深圳的这些个人合资建房者,他们是1月16号拿到了法院的民事判决书,也就是他们过春节的时候大约就能搬到这个新房子里了,比同地段便宜将近4000元钱了。那么,同样在1月16号这一天,我们在节目一开始也提到了,国家税务总局所提出的要清算土地增值税了。之所以要清算,其实这个规定1993年就已经出来了,一直没收而已,现在就开始收了,我们先通过一个短片来了解一下。

  (播放短片)

  解说:

  1月16日,国家税务总局发布了最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从2月1日起正式向房地产开发企业清算30%~60%不等的土地增值税。

  税务总局通知指出,主管税务机关对以下三种情况可要求纳税人进行土地增值税清算:

  第一种,取得销售或者预售许可证满三年仍未销售完毕的;

  第二种,已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  第三种,纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

  这是该税种1993年推出后,今年2月起正式征收,标志着房地产开发迎来了土地增值税清算时代。

  主持人:当然了我们刚才也提到了像深圳这些个人合作建房,他们买到了低价的房有点特殊性,可以说仅仅对一般的购房者来说是一个梦。但是,你要是买有产权的房子,现在价格确实有点贵。尤其是这个规定一出来以后,大家第一个想法可能是担心,又要征收了,向房地产开发商业征税,开发商会不会马上又把钱转嫁在房价上,最后又变成消费者买单了?这个担心不是多余的吧?

  聂梅生:我觉得首先对征收土地增值税这件事情,要正确的来看待,实际上我认为征收土地增值税,它是一个利益再分配,或者说土地增值效益的一个合理的分配。为什么这么讲呢?因为税收是二次分配,国家征了税以后,这个税收是一种二次分配,实际上是要还税于民的,所以实际上是一件好事。

  主持人:但是,对于普遍的老百姓来讲,他可能觉得二次分配离很我很遥远,可能建这个社会配套设施,建绿地草坪,我现在想要的就是能够低价买到这个房子,能够合理的价格买到这个房子,他可能不会想那么远。

  牛文文:这里面就揭示了房地产行业一个特殊现象,整个我们所有的消费者买到房子,实际上只有一个主要价格决定因素,或者是非常重要的价格决定因素就是地价。我个人认为,征收土地调节税,会大大压缩房地产企业的利润空间,但是不一定会立即显现在现在出售的房屋价格上。大家看股市这两天,房地产企业的股票都在跌停,这是因为投资人意识到这个政策出来以后,它一定会压缩房地产企业的利润空间,但是这个压缩是对过去土地屯集的税收的压力,就是说房地产企业地屯集越多,你的利润压力就越大,但是利润压力会不会立即转嫁到现在的房价上。我认为会有一段滞后效应,现在立即还显现不出来。

  主持人:但是您也谈到这个利润空间肯定会压缩,但是房地产商也要赚钱,他为了这个利润空间压缩不是那么大,他可能会把一部分要转嫁到消费者头上,所以房价可能会涨。您觉得这个能成立吗?

  聂梅生:我觉得这个恐怕还不能直接这么说。为什么呢?因为决定房价不是房地产商一方决定的,尽管压缩了你的利润空间,你想要补回你的利润,提高房价,但是不一定你卖得出去。而且同一个地段取得土地的时间是不一样的。比如说我今年取得的,你是五年以前取得的,你是协议拿回来的,这两家开发出来的在同等地段,如果同质的房子,最后能不能卖得出去还是市场说了算。

  主持人:就是五年就取得这地的,他肯定增值空间要大多了,但是他纳得税也多了,所以算起来他们俩的成本还是不一样的。

  聂梅生:不一定完全一样。

  主持人:基本上是差不多。

  聂梅生:但是最后房价还是取决于人家买不买你房子,还是一种供需。

  牛文文:这种措施主要对企业商业模式的一种调整。有一些中国的房地产商都喜欢屯集大量的土地,土地储备很多,他未来竞争力就多、就大。但是现在这个政策出来以后,就是你要有土地就尽快开发,如果你的土地屯集太大,你的税的压力就相当相当大。我相信这主要是调节地产商的行为方式,而不会直接或者那么大的影响到房价,他不是调节消费者而且调节一部分地产商,就是土地屯集量大的那一部分地产商。

  主持人:暂时肯定不会出现大家想象的,这个政策一出台,房价立刻上涨。

  聂梅生:传递不下去,没有这么快。我想,现在所有的开发商有土地的这两天都在忙着算账,要重新算你的成本、利润和开发期。

  主持人:比如说,他们会不达成一个价格同盟,比如刚才您说的同一地段的几个开发商说,虽然你是前几年取得的我是今年,咱们一起涨点。

  聂梅生:我觉得如果你注意到国十五条、国六条里面就有这种不允许屯房不允许公开房价的规定,这是属于宏观调控当中的死命令。

  牛文文:而且中国所有的行业想搞价格同盟的,最后都一定是失败的。价格同盟的这种行为不是市场阶级能够容纳的,他们自己会图求效益,万一你要涨价,他没涨,你就麻烦了。

  主持人:但是,大家之所以这么关心要增收土地增值税这个消息,也是因为这两年来楼市价格上涨速度确实很快。去年也出台了一系列的调控措施,但是总的来说,取得了一些成效。但是,楼市好像仍然是处在一个上升的趋势当中,虽然有所放缓。我们在这里可以来回顾一下中国楼市这些年来的一个发展的脉络。

  (播放短片)

  解说:

  1993年,国有土地出让转让条例颁布。开发商必须要交纳出让转让金,然后造房子。对消费者来说,就是他们从此要有一个固定的住处,只能购买到产权,也就是包括土地价值的房子。房产是贬值的,但土地是永远增值的。自此,房价开始包含地价,房子有了不败的升值神话。而1997年之后,福利性分房逐步取消,银行按揭贷款政策也陆续推出。这成为当时影响房地产市场最大的变数。到了2000年之后,全国的商品房销售总额出现井喷式的增长。

  主持人:就像刚才这个短片里所说的房子有了不败的神话,那么总的来看,进入2007年以后这个不败的神话是不是还会延续?是不是目前中国楼市还是处在一个上升期?

  聂梅生:我个人认为中国的楼市现在处在一个上升期,为什么这么讲呢?房地产这个行业是和国民经济的增长密切相关的。如果我们国家的GDP、宏观经济处在一个增长期,那么房地产作为它的重要的组成部分处在一个增长期。第二,他和我们国家城市化的过程是有关系,现在处在一个城市化的快速进展期。另外,当然也和我们国家出生的人口到了什么时候是一个购房的高峰,现在也处在这么一个时期。所以我觉得稳定房价是宏观调控当中一贯的提法,我觉得这个是准确的。也就是说,在今后的几年房地产应该仍然处于一个稳步的、健康的发展期。

  主持人:因为我看到一些报道也谈到了,从年头开始就谈到了“两税一费”宏观政策的出台,国土资源部和国家税务都动起来了,2007年是不是还会有其它的调控动作?

  聂梅生:我个人认为2007年主要还是贯彻国六条、国十五条的细化落实。因为现在包括税收和金融好多政策都还在陆陆续续出台,你刚才讲到的“两税一费”这些都在细化。所以,还是一个细化的过程,但是更多的2007年可能会重视中低收入这一块,政府有社会保障行为这一块。这一块包括经济适用房、限价房、廉租房,这一块是重头戏,如果这一块能够稳下来的话,就是说中低收入的人口比例是相当大的,起码占到百分之七十上下,这块稳定的话,整个的楼市是会稳定,而且它是使社会更加和谐。

  主持人:这是不是2007年中国楼市的一个主要的变化?

  牛文文:

  从政策的角度来看,可以看出这样一个趋势,从企业以及消费者的角度来看,我个人认为2007年中国的楼市应该是一个盘整期,因为在高速发展的GDP中间,房价和楼市往往会出现一个非常快速的增长,但是快速增长到一定的时候,担心会出现泡沫,所以不管主动和被动,不管政府和市场都会做一个调整。

  主持人:盘整期就是所谓的上升的幅度落到一个相对稳定的阶段?

  牛文文:首先是增长的速度会放缓。其次,市场的参与者就是房子的供应者结构会发生变化。

  主持人:但是你觉得这个盘整期会持续多长时间?下一步又会向什么方向发展?

  牛文文:我觉得当房地产行业和其他行业一样,他的主要参与者主要是大企业,主要是那些骨干企业,那些有品牌的企业,那些有信誉的企业的时候,那些单靠各种关系拿到一块小地皮就能开发小楼盘,就能够赚取庞大的利润,这样的企业慢慢分化的时候,我相信供应的市场就会比较健康,需求本身消费者有很大的变化。中国的楼市是非常奇怪的,我刚才说供应是很奇怪的,需求方面突然迸发了需求,差不多是在福利分发取消之后,所有的城市居民,不管你是外来还是原先的居民,你一夜之间,只有一个获得住房渠道就是商品房,这种需求是任何国家都难以坚持的。我们看看东边的国家,好多地方,他的公务员会有公务员的体系,低收入会有低收入的体系,其他人有其他人的体系,但是我们是千军万马过一条路都走商品房,这个结构我相信2007年和2008年刚才聂会长讲会变化、会分化。

  主持人:所以,您的意思也就是随着这样一个盘整期的到来,可能未来的中国房地产市场从供应方还是从需求方都会进入一个相对理性的阶段。

  牛文文:我相信。

  主持人:我们先谈到这儿,稍候再请两位一起来谈一谈作为消费者来说,2007年购租房还是租房到底做出什么样的选择?如果是购房应该怎么样去买?我们稍候再谈。



  (字幕显示)

  2007年1月16日,深圳个人合作建房者以每平米低于附近住宅4000多元的价格入住新居,同一天,国家税务总局亮出土地增值税清算的时间和空间。房地产企业利润空间遭压缩?

  2007年你会买房吗?

  市民1:“房价有点高。”

  市民2:“是不是2008年以后房子应该便宜点?”

  市民3:“今年要买。”

  市民4:“现在二首房的税太多了。”

  市民5:“租房比较灵活一点。”

  解说:

  老家在武汉的小杨,来北京工作不到四年,为了结婚,2005年她买了一套总价70多万的两居室,贷款50多万,首付的20万大部分靠父母赞助,另外还向朋友借了五万块钱。买房后,她的日子变得非常拮据。

  小杨:“为了能在北京安下家,能有一个属于自己的家。想着北京那么多房子,每当晚上下班回家的时候,看到一家家灯火亮起来,就想到没有一盏灯是为我而亮的。一直向往着有一个自己的家,然后把所有的都投入进去。现在却越来越没有希望。”

  解说:

  根据最新的统计,从1997年中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元,到2006年上半年超过了2万亿元,8年增加了近100倍,房贷大军也呈几何倍数增长。

  尽管在这每年新增的数十万购房人当中,房子带来的感受各有不同,但类似小杨这样的购房者却并不在少数:有一定的经济实力,在享受有房一族的心理安慰的同时,生活质量却大为下降,不敢轻易换工作,不敢娱乐、旅游,害怕银行涨息,担心生病、失业,更没时间好好享受生活。于是,媒体有人给这批人起了一个新名字——“房奴”。根据媒体的调查,在九成多的房贷者中,有三成以上的人成为房奴。

  主持人:所以看了这个短片以后,大家可能还记得以前有一个故事,号召大家要改变消费观念,中国老太太和美国老太太,中国老太太是攒了一辈子钱买了一个房,美国老太太人家是买了房到最后把这个贷款也还清了。但是,后来发现这两年房价攀升,银行的利息又不断的涨价,好多人开始怀疑这个故事了。说是,我是像美国人老太太贷款买了一套房,但是我发现生活质量还真的不如中国的老太太,我每天最起码攒点钱我心里还挺充实的,现在还担心,就像刚才短片里说的,不敢去旅游。在这种情况下,到底要不要贷款买房真的好像成了一个问题,您觉得呢?

  聂梅生:我觉得从住房政策上讲,有一点大家一定要注意,人人享有适当的住房,而不应该是人人拥有适当的住房,享有和拥有是不一样的。所以首先这个买不买房子先有一条道,你买房子是不是为了住,是不是自用性的?如果你是自用性的,那就再分一条道,那就根据你的收入,你到底是租房还是买房?这两条线不能够不考虑。所以,当你没有经济实力去购房的时候,一定要选择其它的办法,你有经济实力去购房,你还要选择你目前到底是属于中低收入,还是属于商品房贷,这必须要考虑。

  主持人:但是中国人传观念好像觉得小两口结婚了,哪怕小一点,觉得应该有一套自己的住房。

  牛文文:我觉得中国的年轻人跟上一代人和上两代人都不一样,人人都希望在尽早的时间里边,拥有自己的一套住房,这种需求和这种生命冲动,是任何理论都不能阻挡的。

  主持人:那怎么办?要克制一下这个要求吗?

  牛文文:不是这样的,这些人买房的时候,实际是有一个财富的带继转移和区域转移。

  主持人:就像我们刚刚看到的有一幅漫画上,老人替他们背起了这个房子。

  牛文文:对,对。比如说我们兄弟姐妹之间,如果有三、四个人兄弟姐妹,老大一般是自己想办法,老小到时候父母给钱。中国买房的都是上一代人给下一代人,或者农村和中小城市的钱往大城市挤,这个时候大家会觉得很容易拥有一套房,慢慢地大家会明白,当父母的钱没有那么多的时候,会理性对待自己的能力。

  主持人:诞生一个名词叫“啃老族”。

  牛文文:对,日本有非常多的“啃老族”。

  主持人:但是房价不断攀升的情况下,应该考虑考虑父母的负担了。

  聂梅生:要理性。

  主持人:那么到底2007年普通的购房者他们会做出什么样的选择呢?是贷款买一套房呢,还是干脆选择继续租房好呢?我们看看记者在街头的采访。

  (播放短片)

  记者:2007年你会买房吗?

  市民1:不买。

  记者:为什么?

  市民1:房价有点高。

  记者:2007年你会买房吗?

  市民2:我今年不买。

  记者:为什么?

  市民2:我觉得价位太高了。

  记者:2007年你会买房吗?

  市民3:怎么也得2008年以后啊。

  记者:为什么?

  市民3:是不是2008年以后房子会便宜点?

  记者:2007年你会买房吗?

  市民4:我刚买的房。

  记者:您满意吗?

  市民4:还行吧。

  记者:2007年你会买房吗?

  市民5:打算要买吧,就是今年要买。

  记者:今年打算买是吗?

  市民5:对,对,因为今年要结婚嘛。

  记者:你会买二手房吗?

  市民6:新房相比二手房来说税费之类的都比较低,现在二手房的税太多了。

  记者:你会买二手房吗?

  市民7:因为二手房怎么说呢,有人觉得便宜,但是我觉得还是新房比较好一点,包括设施和自己喜欢的装修这肯定是不一样的。

  记者:你会买二手房吗?

  市民8:我觉得买新房还得等,这个不用花太长时间,它那个也简单装修了还挺省事的。

  记者:你会租房吗?

  市民9:租房子,前期是创业嘛,肯定要租房子呀!

  记者:你会租房吗?

  市民10:租房子比较灵活一点,就是说想租就租,不想租就走人,就这样。

  主持人:刚才我们看到的其实是分了几个问题,我们首先看到第一部分会在今年买房吗?有的人说2008年以后再买吧,肯定房价会降。我们先来分析一下这个问题,聂会长您觉得呢?

  聂梅生:我觉得奥运如果说组织得非常好,非常成功。当然会成功,他一定会对国民经济有拉动作用,但是这个拉动作用具体和买房之间是不是有这么直接的关系,我不敢苟同。

  主持人:就是说,不一定奥运会完了,房价就会下来。

  聂梅生:这个缺乏一些令人信服的分析。

  牛文文:我也同意。我觉得如果你要有真实的住房需求,那么等房价降下来的话,那么你可能要等到真正买不起房的时候才能买。在我周围也是,前两年我们很多同事都是租房,我一直鼓励他们买房。到今年我都有点慎重,你到底要不要买房,如果真是要需求住,那么就买,如果你还有其它的投资需求,那不如看看股市。

  主持人:如果真的要自己住,而且又在自己能力范围之内的话,可以考虑买。

  聂梅生:对。

  主持人:第二个问题买新房还是买二手房。刚才有的人说,二手房现在各种税太多,麻烦,好像从去年有一些税收政策出来以后,二手房市场相对显得比较低迷,是这样吗?

  聂梅生:有一段时间低迷,但是后来又回升。到底新房还是二手房还取决于你的工作性质和工作地点,有很多人买二手房就是因为离工作地点近,二手房一般地段都比较好。

  主持人:这倒不是主要问题。

  聂梅生:对。

  主持人:还有第三个问题就到底是买房好还是租房好从目前情况来看?

  聂梅生:我觉得基本上取决于经济实力。

  牛文文:因人而宜。

  聂梅生:因人而宜。

  主持人:

  但是好像从目前来看,大多数人还是希望能够有自己的住房。

  聂梅生:这是中国的传统,当然这个传统还是要趋于理性才好。

  主持人:刚才我们谈到这些自主的一种要求,如果说把当成一种投资性的需求,投资房地产怎么样去回避风险。

  聂梅生:如果是投资的话,我认为当前要比较谨慎。因为从国八条、国六条、国15条出来,基本都是属于遏制炒房,限制投资性购房。从国家的政策上来讲,这方面肯定是抽检的,尤其是现在的股市起来以后,很多原来的炒房族都已经转移了,所以仍然在房地产这方面投资的话,我倒觉得要重新的来分析一下这个市场,要谨慎。

  主持人:其实去年出台的一些措施也是要遏制这种炒房的行为,在交易环节当中的一些税收。

  聂梅生:要考虑风险。

  主持人:如果从投资的角度来讲,可能确实是不建议。

  牛文文:我们这个节目是个理财节目,2007年最好的理财建议真的不一定是买房,很多选择。

  聂梅生:对。

  主持人:还有具体什么选择,请大家这两天继续收看我们这个系列的其它节目。

  好的,非常感谢两位嘉宾今天能够和我们谈2007年的房地产市场,也感谢各位收看本期《今日关注》特别节目,再见。
  
  

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