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房屋理财让房子和房贷都生钱

2007年01月15日 22:16 来源: 房地产时报 【字体:


  上海华燕置业策划有限公司总裁胡炯细论经营之道

  当“今天,你理财了没?”成为日常问候时,前瞻的企业早已嗅到了里面的无限商机。因“势”置宜,日前华燕推出了沪上首家“房屋理财中心”。不仅让房生钱,而且让房贷也生钱。上海华燕置业策划有限公司总裁胡炯说,理财意识,要贯彻到公司的整个运营中去。

  博的就是“傻”

  ■“行情总是在轰轰烈烈中消逝,行情又是在不知不觉中出现。”

  “你知道‘博傻’吗?我们博的就是傻,用‘博傻’作为工作思路”,浦东世界广场12楼,上海华燕置业策划有限公司总裁胡炯一语惊人。

  “博傻”理论经常用在证券战术上,就是相信总有人比你更笨,比你更傻。比如一只股票处于上涨周期,它的市场价格已经远超真实价格,但基于上涨预期,总会有人接力下去,直到套牢为止。这时候搏的就是有人比你更傻。

  美国的两位总统也是“博傻”理论的积极实践者。一位是“傻孩子”,在1美元和5美分之间选择只拿5美分,“傻”激发了人们的好奇,以至于老有人拿钱试他,结果累计拿到了8美元。这就是美国第9任总统威廉·哈里逊。另一位是“傻店员”,为了归还顾客多付的零钱,走了足足6英里夜路,这个傻店员后来成为美国第16任总统,他就是著名的亚伯拉罕·林肯。这里的博“傻”是如何克制短期得利的冲动,博取信念中的未来。

  “总是傻人才能赚到钱”。“行情总是在轰轰烈烈中消逝,行情又是在不知不觉中出现”。轰轰烈烈的时候,很多聪明人追涨,而傻人是在不知不觉的时候才入市。“我们博的就是傻,房屋理财中心的整个模式也是在不知不觉中起来的。”

  2003年到2004年,楼市行情好,购房者排队“抢”房,营销代理公司春风得意,而华燕却提出“房地产的冬天来了,我们的棉被准备好了吗”,这是一个在当时看来不合时宜,“傻”得冒泡的提议。胡炯说,当时排队现象很严重,投机成风,楼市已经反常。华燕的高层正是看到了这一点。行情不怎么好了,房屋空置是最大的问题。投资客手中的房屋怎么生钱?房地产不像股票,除了投资,还有实用的功能。一来流通过程中税费很高,营业税、个人所得税的征缴增加了流通成本,导致交易量委缩。由于流通税费高,投资购房者多会选择继续持有,这就面临着盘活资产的问题。“市场环境变化后,满足并挖掘客户的需求,是我们成立房屋理财中心的初衷。”

  在同行们陶醉在“躺着赚钱”的巨大喜悦中时,华燕已经开始逆势思考下一步的发展。把房地产和金融结合起来,搭建“地产金融平台”。这是华燕高层们经过对市场走势深思熟虑后得出的结论。1美元和5美分,100个人会有99个人选择1美元,这是常规的思路,是正常的思路,但常规和正常并不意味着通向成功。“逆向思考,顺势而为”是胡炯“博傻理论”的核心,而房屋理财中心则是运用这一理论的成果。

  “房生钱”是真

  ■“房屋理财就是房生钱,钱再生钱。”

  房屋理财说白了就是盘活资产,“让房生钱”。通常为人们所熟知的“房生钱”不外乎出租和出售两种。而在如今的市场条件下,房屋的价格预期不明,交易不畅,租金偏低,如何让自己的房生钱?华燕置业总裁胡炯给出了一个新的方案:运用租、押、贷等综合手段,用好房屋的所有权、使用权、抵押权,房屋理财达到收益最大化。

  “房生钱”,用好抵押权很关键。如果手中有房产,用抵押权去换取现金流,投资的理财产品高于抵押利息,就达到了生钱的效果。

  不仅房能生钱,房贷也能生钱。胡炯笑谈这是通过无交易转按揭实现的“无中生有”,实现了上下游客户和公司的三赢。即不进行交易,把房贷转到另一家银行。下游客户可获得在基准利率基础上下调15%的优惠利率,并可退还原来的房贷险,一旦委托,客户还可获得华燕回馈的房贷总额0.3%的现金礼。此外,客户还获得一个好处,随着房产的升值,可以延长贷款时限和提高贷款额度,可以贷到房产现值的7成。“我们提供免费服务,不让客户增加一分钱的负担,不但能省钱,还能赚钱;银行获得了他们想要的优质客户;作为银行的大客户,我们获得应得的营销费用:成功地实现三赢。”

  “我们的房屋理财中心由上海华燕房地产投资管理有限公司、上海华燕抵押贷款顾问有限公司、上海华燕房地产经纪有限公司、上海元易信担保有限公司及上海华燕网络科技有限公司等5家公司组成,拥有华燕房产会员制俱乐部的专业会员制服务,是上海唯一一家房地产行业与金融行业相结合,并拥有俱乐部服务的大型房产理财综合服务平台。旗下设立的房贷与担保、房屋理财、海外置业、网络经纪人、网上租赁管家及客户服务中心、编辑部等部门,涵盖了银行房贷,房屋租赁或买卖、房屋网上租赁管理、中小企业融资及担保、海外置业、房屋理财服务等多个内容”,讲得兴起,胡炯脱下外套,挽起袖子,展开公司的战略布局图仔细道来。

  胡炯说,无论拥有房屋或拥有资金,或需要资金,都是华燕的客户。“我们致力于做地产金融三赢互利的创造者”。

  整合流通 财“富”人生

  ■“思路决定出路,资源决定一切。”

  “作为一个知名的房地产营销策划公司,组建理财中心是否舍本逐末?”

  面对记者的追问,胡炯答道:“理财中心把房产和金融联合到一起。做好这一块,反过来会促进我们楼盘的销售。通过理财中心,赢得了大批忠实的客户,容易打通渠道。楼盘营销代理,最根本的就是卖出房子。但我们的目标不仅限于此。房子不是快速消费品,人们买完一套后很快又买第二套,因此,我们希望通过整合现有资源,依靠专门的营销团队,研究机构、会员俱乐部等共同打造一个房屋理财平台。客户在华燕提供的平台上,可满足所有的需求,客户没有想到的我们为他们发掘需求,以此实现客户的‘重复消费’。”

  “以后的发展会不会重理财,轻营销?”

  不是这样,我们会把理财思想贯穿到整个业务中去。以后营销策划也要往理财思路上走,从拿地到开发到产品设计,我们会为上游客户提供评估测算,制定最优方案。此外,我们把理财理念也加入到研究中心去,我们的研究核心已转向地产金融。我们并不是重金融轻营销,而是看到客户有这个需求。

  “华燕在上世纪90年代曾从营销转向开发,公司开发的首个楼盘‘凯旋公寓’,荣获了‘上海市品位楼盘’、‘上海市优秀房型奖’等多个奖项,此后公司重又定位到营销策划上来,您如何看待这一战略转型?”

  “我们觉得房地产开发含金量不高、核心竞争力不强。当然开发也有搞科研,从环保、节能、房型等方面入手。但主要还是依靠土地升值。拿地主要靠人脉,从我们企业自身强项分析,不适合在这一领域继续发展。因此,还是决定走服务之路,走房地产全程策划营销服务之路。当时的战略不一定很清晰,但现在看来方向是对的,这叫模糊的正确。”

  “作为华燕的‘舵手’,您认为华燕不可复制的独特优势在哪里?”

  “我认为‘思路决定出路’,‘资源决定一切’。‘思路决定出路’,你有什么样的思路就决定你的企业走到哪一步。如果要控制哪一方面,首先就是控制资源。‘资源决定一切’,你想到别人也会想到,为什么我们一直以来比较独特有优势,无法复制?是因为我们不断增加手里的资源。我们的客户、提供的服务、拥有的人才都是资源。就像打牌一样,手上好牌比人家多就容易赢。这样就有一个不可抄袭和不可复制性。想成功复制需要很长时间。”

  “2007年上海楼市会走向何方?房地产营销代理企业又该如何面对市场的变化?”

  “2006年处在一个低谷段,2007年,房市会略好于2006年。通过两年调整,市场逐渐规范。所谓好,一是交易逐渐活跃,在恢复过程中;二是价格稳中有升,一个国家在本币升值期,房价是不会跌的,国家的经济在飞速增长,土地在不断升值。奥运和世博还会有利好刺激,房价怎么可能下降?说到底这是一个规范问题。市场中排队买房、空关、居高不下的空置率会得到控制,当然‘天价房’另当别论;企业则进行洗牌,小的,没有资质的企业必然会被淘汰。并购和兼并现象会更多。创新盈利模式将在这个行业得到更多的体现。当然乱创新是没有基础的,不能天马行空。创新要围绕着怎样方便客户,包括交易模式,包括独立经纪人,怎么样让客户省钱,满意。这也就是所谓的‘万变不离其宗’。”

  ■人物印象

  胡炯,1965年出生。1993年涉足房地产领域,1995任长宁区房地局上海申材房地产公司经营部经理,后任申银房地产开发公司常务副总经理,申银万国证券房屋宝鼎置业公司常务副总经理。现为上海华燕置业策划有限公司总裁。擅管理、经营,致力于引导企业做房地产流通领域综合服务商。

  胡炯印象

  严肃却不乏风趣,精明中却又体现大气,在务实中求新求变。很奇怪,这些看上去完全对立的形容词却构成了我对胡炯的印象。

  初遇胡炯,平头方脸,线条冷且硬。一提到他近期倾力打造的理财中心,提到整个华燕的战略发展框架,胡炯马上打开话匣子,一个个形象生动的比喻把整个企业的复杂运作剖析得明明白白。

  二见胡炯,发现和他聊天很有“劲”,他时有惊人之语。谈到房贷中介,他说“这个行业需要立规矩”,谈到企业做大,他说“企业先做强,才能做大,要学习肯德基、麦当劳,做‘鸡’都能做成跨国企业”。

  三访胡炯,他正感冒。但一如既往地充满激情,斗志昂扬。只有聊到12岁的女儿时,才显露温柔一面。胡炯曾说,理财,是一生的事业。这一理念不仅体现在公司的发展战略上,也体现在他对孩子的培养上。女儿9岁开始,就学习做现金流量表。培养财务意识和理财概念,也养成了孩子节约的习惯。上海式的精明往往是“做人家”,但无论是领导企业还是培养孩子,对于胡炯来说,是从自身做起。

  民营企业上往往打上了企业家的个人烙印,企业家的个人风格也直接影响企业的文化特征。相信在胡炯的带领下,华燕集团正在走一条“整合房产流通,服务生活无限”的成功之路。 (本报记者 田苗苗)  
  

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